	보 도 자 료 MOCT News Release	부 서	토지국 지가제도과
		과 장	권 경 수
		사무관	김 홍 기
	www.moct.go.kr		khk3707@moct.go.kr
	총 4 매	☞	2110-8158,9

감정평가에관한규칙 개정·공포

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

□ 선진·다양화된 감정평가기법을 도입한 감정평가에관한규칙중개정령이 2003년 8월 14일 공포되어 2003년 10월 1일부터 시행됨에 따라 감정평가의 공정성과 신뢰성이 향상될 것으로 보인다.

□ 이번에 개정·공포되는 주요내용으로는

- 이제까지는 감정평가업자가 부동산을 평가할 경우 원가법 등 규칙에서 정한 하나의 평가방법만을 사용하였으나 앞으로 이 방식으로 구한 가격 외에 비교방식 또는 수익방식으로 구한 가격 등과 비교하여 그 합리성을 검토하는 것을 원칙으로 하도록 규정함으로써

- 선진외국에서 일반화되어 있는 수익방식에 의한 평가가 활성화되어 감정평가의뢰인에게 국제수준의 감정평가 서비스를 제공할 수 있게 되었음.

- 우리 나라는 토지와 건물이 일체로 거래되고 있음에도 불구하고 토지와 건물을 각각 별개로 평가하여 합산하여 왔으나,

- 2개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 토지와 건물을 일괄평가 할 수 있도록 규정을 신설함으로써 감정평가의 현실성과 적정성을 제고할 수 있도록 하였음.

- 소음□진동□일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치 하락분에 대한 평가는 소음등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여 평가하도록 규정을 신설함으로써 환경분쟁 등에 있어 객관적인 평가를 통하여 이해 당사자간의 이해를 조정할 수 있는 평가근거를 마련함.

- 부동산의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보등의 제공업무에 관하여 고려하여야 할 일정한 사항을 정하여 투명하고 규격화된 서비스를 제공함은 물론 동 업무를 활성화시킬 수 있는 기반을 조성함.

※ 참고1 : 물건별 평가 및 감정평가 절차

- 물건별 평가

대상물건	평 가 방 법
동산(제16조)	거래사례비교법, 적정하지 아니한 경우 원가법 또는 해체처분가격으로 평가할 수 있음
토지(제17조)	공시지가를 기준으로 기타사항등을 종합적으로 참작하여 평가함
건물(제18조)	원가법, 적정하지 아니한 경우 거래사례비교법 또는 수익환원법으로 평가할 수 있음
공장(제22조)	유형고정자산 ／ 무형고정자산, 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있음
무형고정자산 (제29조)	수익환원법, 적정하지 아니한 경우 거래사례비교법 또는 취득원가를 기준으로 결정할 수 있음
임료(제30조)	임대사례비교법, 적정하지 아니한 경우 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있음
주식(제31조)	상장주식의 경우 가격시점 이전 30일간의 가중산술평균가격으로 평가함

- 평가절차

평가계획수립
↓
자료수집 및 정리
↓
자료검토 및 가격형성요인 분석
↓
평가방법의 선정 및 적용		종전규정에는 평가방법 중 가장 적정한 방법에 따라 평가하도록 규정하였으나, 개정규정에 의하면 가장 적정한 방식으로 구한 가격 외에도 적용 가능한 타방식을 적용하여 가격을 산출하도록 함
↓		* 종전에는 주로 거래사례비교법과 원가법에 의한 평가방법만 사용
평가가액의 결정 및 표시		개정규정에 의하여 가장 적정한 방식으로 구한 가격과 다른 평가방식으로 구한 가격을 비교하여 합리성과 적정성을 검토한 후 평가가액을 결정함

참고2 : 감정평가 3방식 6방법

3방식	6방법	개 념
원가방식	원가법	가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법
	적산법	가격시점에 있어서의 대상물건의가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법
비교방식	거래사례비교법	대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법
	임대사례비교법	대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법
수익방식	수익환원법	대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법
	수익분석법	일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차 하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법