주택 재건축사업의 안전진단 매뉴얼

이 매뉴얼은 도시및주거환경정비법 제12조제4항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 고시한 ｢주택재건축판정을 위한안전진단기준(건설교통부 고시 제2003-164호)｣에 근거하여 한국시설안전기술공단이 구체적인 안전진단요령을 해설한 것으로 안전진단업무 관계공무원 및 안전진단기관은 이 매뉴얼이 정하는 안전진단요령에 따라 업무를 수행하여야 하며, 한국시설안전기술공단의 동의없이 임의로 해설하거나 관련책자 등을 발간 또는 유포할 수 없음

2003. 6. 30.

건 설 교 통 부

한국시설안전기술공단

- 목  차 -

1. 총칙	1

1.1 적용범위	1

1.2 용어의 정의	1

1.3 재건축 안전진단절차	4

1.4 표본 선정의 원칙	6

1.5 재건축 안전진단 전문가 구성	7

2. 예비평가	9

2.1 평가목적 및 절차	9

2.2 예비평가 운영	11

2.3 표본의 선정	13

2.4 평가항목	14

2.5 평가기준 및 결과판정	18

3. 구조안전성 평가	21

3.1 평가절차	21

3.2 표본의 선정	23

3.3 기울기 및 침하 평가	26

3.4 내하력 평가	29

3.5 내구성 평가	34

3.6 구조안전성 평가	40

3.7 보수․보강	40

4. 건축 마감 및 설비노후도 평가	43

4.1 평가절차	43

4.2 표본의 선정	45

4.3 건축 마감 평가	49

4.4 기계설비노후도 평가	53

4.5 전기설비노후도 평가	64

4.6 건축 마감 및 설비노후도 평가	73

5. 주거환경 평가	75

5.1 평가절차	75

5.2 표본 동(棟)의 선정	76

5.3 주거환경 평가	77

6. 비용분석	83

6.1 비용분석절차	83

6.2 비용분석	84

7. 종합판정	105

부록 A. 『예비평가표』	107

부록 B. 『안전진단 평가표』	117

								제1장
							총 칙
	1.1 적용범위 1.2 용어의 정의 1.3 재건축 안전진단절차 1.4 표본 선정의 원칙 1.5 재건축 안전진단 전문가 구성

1. 총칙

재건축 안전진단 매뉴얼

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1. 총칙

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1.1 적용범위

본 매뉴얼의 적용범위에 대하여 기술한다.

준공 후 일정기간 사용하여 노후화된 공동주택은 재건축 여부를 판정해야 하는 시점에 도달하게 된다. 재건축 여부를 판정하기 위해서는 ‘도시및주거환경정비법’ 제12조 ‘주택 재건축 사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등’의 규정에 따라 재건축  안전진단을 실시하여야 하며, 본 매뉴얼에서는 재건축 안전진단에 적용하여야 할 평가항목, 평가방법 및 절차 등에 대하여 기술한다.

본 매뉴얼은 노후․불량한 공동주택에 대한 유지보수(재건축 반려), 조건부 재건축 또는 재건축 여부를 판정하기 위한 의사결정을 지원하기 위한 것으로 철근콘크리트 구조 공동주택에 한정하여 적용한다. 철근콘크리트 구조가 아닌 공동주택에 대한 재건축 안전진단 실시방법은 시장․군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장․군수’라 한다)이 특별시․광역시 또는 도(이하 ‘시․도’라 한다)의 예비평가위원회에 자문하여 정한다.

1.2 용어의 정의

본 매뉴얼에서 사용하는 용어의 정의에 대하여 기술한다.

ㆍLCC(Life Cycle Cost) : 건물의 기획․설계, 건설, 유지(운용)관리, 폐기․처분의 각 단계에서 발생하는 비용을 합한 총비용

1. 총칙

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ㆍ개․보수 : 노후화된 주택의 성능을 개선하기 위한 구조체 보수․보강과 성능회복을 위한 모든 행위

ㆍ개수(improvement) : 열화한 건축물 또는 그 부품의 성능 및 기능을 초기수준 이상으로 개선하는 것

ㆍ건물 기울기 : 건물의 기울어진 정도로서, 건물 상단의 수평변위를 건물높이로 나눈 각변위로 표현

ㆍ내구성 : 건물 또는 부재의 노후화에 대한 저항성

ㆍ내용연수 : 성능의 저하로 인하여 건축물을 더 이상 사용할 수 없게 되기까지의 년수

ㆍ내하력 : 구조물 또는 부재가 외력에 대항하여 저항할 수 있는 능력

ㆍ년가법 : 매년 발생하는 유지비 등 생애주기 동안 불규칙적으로 발생하는 미래비용을 생애기간 동안의 균등비용으로 환산하는 방법

ㆍ노후도 : 노후화 현상의 정도를 나타내는 지표

ㆍ노후화(degradation) : 장기간에 걸쳐 각종 인위적․자연적 원인에 의해 건축물 또는 그 부분의 성능이나 기능이 저하되는 것

ㆍ단면 내력비 : 외력에 의해 발생하는 외응력에 대한 부재 내력의 비, 소요강도에 대한 설계강도의 비

ㆍ대표평가기준 : 설비노후도를 평가하는 대표적인 평가기준으로, 주로 외관조사에 의하여 전문가가 평가하는 기준을 말함

ㆍ리모델링

- 건축물 전체 또는 부분의 기능 및 성능에 노후화 또는 진부화 등이 발생할 경우 보수, 수선, 개수 또는 증축, 개축(rebuilding) 등의 방법으로 그 기능 및 성능을 사용목적에 적합하도록 유지 또는 개량하거나, 불필요한 성능 또는 기능의 삭제 또는 새로운 기능 및 성능을 추가시키는 것

- 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축, 개축 또는 대수선하는 행위 (건축법 시행령 제6조)

ㆍ보강 : 구조물 또는 부재의 안전성, 기능 및 사용성 등의 향상을 위하여 내력을 증진시킬 목적으로 실시하는 조치를 말함

ㆍ보수(maintenance) : 건축물의 초기성능 및 기능을 유지할 목적으로 주기적 또는 연속적으로 소부품 등을 교체하는 등의 경미한 작업

ㆍ보조평가기준 : 설비노후도를 평가하는 보조적 평가기준으로, 내용연수와 사용연수를 고려한 평가기준, 보수이력에 의한 평가기준, 계측결과에 의한 평가기준 등이 이에 해당

ㆍ비용분석 : 개․보수 비용(구조체 보수ㆍ보강비용 및 성능회복비용)과 재건축 비용을 LCC 관점에서 비교․분석하는 것을 의미하며, 편익은 고려하지 않음

ㆍ사용연수 : 건물, 설비시설의 준공 혹은 변경 후 사용한 기간을 의미하며 경과연수라고도 함

ㆍ성능점수 : 평가항목의 건전도 또는 성능의 상태를 나타내는 점수

ㆍ성능회복 : 주택의 생애주기(Life Cycle)에 따라 진행되는 노후화와 사회적 진부화에 대응하기 위한 수선행위를 의미하며, 구조체 보수․보강을 제외함

ㆍ손상 : 구조물 또는 부재에 발생된 기능 및 성능저하로 인하여 경우에 따라서는 보수 또는 보강이 요망되는 상태

ㆍ수선(repair) : 열화한 건축물 또는 그 부분의 성능 및 기능을 원상(건설 초기의 수준) 또는 실용상 지장이 없는 상태까지 회복시키는 것

ㆍ안전진단 : 예비평가결과, 안전진단 실시로 판정될 경우에 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석의 각 분야에 대하여 세부 평가항목별 평가를 실시하고, 평가결과를 종합하여 유지보수, 조건부 재건축, 재건축 실시여부를 판단하기 위한 평가행위

ㆍ유지관리 : 건물의 성능평가시 적절한 상태로 유지할 목적으로 실시하는 유지보전의 모든 활동 및 그 관련업무를 효과적으로 실시하기 위한 관리활동

ㆍ유지관리비 : 일반관리비, 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 공동 에너지비, 세대별 에너지비, 장기수선비(특별수선충당금) 등을 포함

․유지보수 : 일상적 유지관리 + 보수

․예비평가 : 안전진단을 실시하기 전에 건물 개요조사, 설계기준 및 기본현황 등을  검토하고 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경 분야에 대한 현장조사를 실시하여 유지보수, 안전진단 실시 또는 재건축 실시여부를 판단하기 위한 평가행위

ㆍ일상적 유지관리 : 유지관리 시기에 대한 판단 및 유지관리 방법 등에 있어서 고도의 기술적 지식을 필요로 하지 않는 것으로, 당해 시설의 사용자 또는 소유자가 스스로 판단하여 특별한 안전, 방재 등의 조치를 취하지 않고 실시할 수 있는 유지관리를 말함

․재건축 안전진단 : 재건축 안전진단은 예비평가와 안전진단으로 구성됨

ㆍ조건부 재건축 : 안전진단 결과, 시급히 재건축을 시행할 정도로 구조ㆍ건축 마감 및 설비 등의 노후도가 심각한 상태가 아닌 경우, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 주택재고, 주변환경 등을 고려하여 시기를 조정한 후 시행을 결정하는 재건축임. 안전진단 결과 성능점수가 31～55점(또는 D등급)을 받은 경우가 여기에 해당함

ㆍ진부화(obsolescence) : 사회적, 기술적 상황(정세)변화에 따라 사물의 기능, 성질 등의 상대적 가치가 저하하는 것

ㆍ표면노후화 : 콘크리트 표면이 사용환경, 열작용, 화학작용 등에 의해서 손상되어 팝아웃, 박리, 박락, 철근노출 등이 생기는 현상

ㆍ할인율 : 화폐의 시간적 가치를 고려해 주기 위해 적용한 비율을 말함. 본 지침에서는 이자율과 물가상승률을 고려한 실질이자율을 적용함

ㆍ현가법 : 투자액, 매년의 운전비, 유지비 등 생애주기동안 발생하는 모든 미래비용을 현재의 가치로 환산하는 방법

1.3 재건축 안전진단절차

재건축 판정을 위한 재건축 안전진단절차에 대하여 기술한다.

재건축 사업을 시행하고자 하는 자가 시장․군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하면, 시장․군수는 예비평가를 실시하고, 예비평가 결과에 따라 필요시 안전진단을 실시한다.

재건축 안전진단은 1차적으로 전문가(예비평가위원회 위원 등)에 의해 예비평가를 실시하는 것으로 시작한다. 예비평가 결과, 보다 정밀한 현장조사와 기술적인 분석․평가가 필요하다고 판단되는 경우 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등에 대한 평가를 거쳐 재건축 여부를 결정한다.

재건축 안전진단절차는 <그림 1.1>과 같다.

<그림 1.1> 재건축 안전진단절차

1.3.1 예비평가

예비평가의 절차 및 방법에 대하여 기술한다.

예비평가는 ‘도시및주거환경정비법’ 제12조 ‘주택 재건축 사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등’의 규정에 따라 노후․불량 정도 등에 대한 현장조사 및 건설전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전성 및 사용성에 문제가 될 만한 이상징후를 파악하고 <그림 1.1>에 나타난 바와 같이 유지보수, 안전진단 실시 또는 재건축 실시 중에서 하나를 선택하기 위하여 실시한다.

예비평가는 신속․정확하고 객관적인 관점에서 실시되어야 하며, 해당 자치단체의 예비평가위원회 등 공공성이 있는 위원회나 기관에서 실시하는 것을 원칙으로 한다.

1.3.2 안전진단

안전진단절차 및 방법에 대하여 기술한다.

안전진단은 예비평가 결과, 보다 정밀한 안전진단이 필요하다고 판정된 경우에 실시하며 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석으로 구분하여 평가하고, 종합판정방법에 따라 A～C 등급은 유지보수, D 등급은 조건부 재건축, E 등급은 재건축으로 판정한다. 안전진단은 안전진단전문기관을 선정하여 실시하는 것을 원칙으로 한다.

시장․군수는 한국시설안전기술공단 또는 한국건설기술연구원(이하 ‘한국시설안전기술공단 등’이라 한다)에 안전진단기관에서 수행한 안전진단결과보고서의 적정 여부에 대하여 검토를 의뢰할 수 있다.

1.4 표본 선정의 원칙

재건축 안전진단을 위한 표본 선정의 원칙에 대하여 기술한다.

표본은 대상 공동주택의 단지규모, 동(棟)배치, 층수, 세대분포 등을 고려하여 선정한다.

예비평가를 위한 표본은 건물 개요조사, 설계도서 검토, 현장여건 등을 파악하여  예비평가위원이 협의하여 결정한다.

안전진단 실시에 따른 표본의 선정은 각 분야별로 제시한 기준 이상으로서 예비평가위원회에서 제시한 동을 반드시 포함하여야 하며, 해당 공동주택의 단지규모, 동(棟)배치, 세대분포 등을 고려하여 결정한다. 이는 안전진단 결과의 유의성 및 객관성을 확보하고 진단업무의 효율성을 높이기 위해 최소한으로 조사해야 할 대상을 선정하기 위함이다.

1.5 재건축 안전진단 전문가 구성

재건축 안전진단 업무를 실시하기 위한 전문가의 구성요건에 대하여 기술한다.

재건축 안전진단 업무를 객관적이고 체계적으로 수행하기 위해서는 관련 분야의  전문가가 예비평가 및 안전진단에 참여해야 한다. 여기서 전문가라 함은 ‘건설기술관리법시행령’ 제4조(별표1)에서 규정하고 있는 해당 분야의 특급기술자를 원칙으로 한다.

예비평가는 <표 2.1>과 같이 예비평가위원회를 구성하여 시행한다.

안전진단을 실시할 수 있는 기관으로는 ‘시특법’ 제8조, 제9조 규정에 의하여 건설교통부장관의 지정을 받은 안전진단전문기관 또는 위 법에 의해 설립된 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등이 있다. 본 매뉴얼에서 제시하는 바대로 안전진단을 수행하기 위해서는 분야별로 <표 1.1>에 예시한 관계 전문가가 참여하는 것이 바람직하며, 안전진단을 수행하는 기관이 모든 전문가를 보유하고 있지 않은 경우에는 외부의 전문가에게 해당 분야의 업무를 위임토록 할 수 있다. 이 경우 시장․군수는 진단 실시 전 관계 전문가의 참여 동의서를 확인할 수 있고, 진단 실시 후 결과보고서 참여기술자 란에 당해 관계 전문가로 하여금 실명 서명토록 할 수 있다.

<표 1.1> 안전진단 전문가 구성기준

평 가 분 야		전 문 분 야	최소 필요인원	비 고
구조안전성 분야		건축구조	1
건축 마감 및 설비노후도 분야	건축 마감	건축시공	1
	설비노후도	건축기계설비	1
		건축전기설비	1
주거환경 분야		건축계획 또는 도시계획	1	건축사 가능
비용분석 분야		건설사업관리 혹은 건축시공	1

								제2장
							예비평가
	2.1 평가목적 및 절차 2.2 예비평가 운영 2.3 표본의 선정 2.4 평가항목 2.5 평가기준 및 결과판정

2. 예비평가

2. 예비평가

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2.1 평가목적 및 절차

예비평가의 수행목적 및 평가절차에 대하여 기술한다.

2.1.1 평가목적

예비평가는 ‘도시및주거환경정비법’ 제12조 ‘주택 재건축 사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등’에 의거하여 자치단체에서 안전진단을 실시하기 전에 자치단체의 예비평가위원회에 의해 시행한다. 예비평가는 건물 개요조사, 설계기준 및 기본현황 검토와 현장조사를 통해 구조물의 안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경 평가 등 분야별 전문가의 평가의견을 종합하여 유지보수, 안전진단 실시 또는 재건축 실시를 판단하기 위하여 실시한다.

예비평가는 안전성에 심각한 문제가 있거나, 건물 노후도가 극히 심하여 재건축이 필요한 공동주택에 대해 안전진단을 실시하지 않도록 함으로써 비용과 시간의 낭비를 없애고, 안전성 및 건물 노후도 등에 이상이 없어 일상적인 유지관리가 합당한 공동주택에 대해서는 필요없는 안전진단을 방지하는 등 합리적인 안전진단을 수행하기 위해 실시한다.

2.1.2 평가절차

재건축 안전진단 실시를 위해 당사자가 자치단체에 안전진단 신청서를 제출하게 되면 자치단체는 예비평가위원회를 구성하여 재건축 담당 공무원이 부록 A. [A1호 서식], [A2호 서식]의 대상 공동주택 일반개요 및 설계기준 등 관련자료를 정리하여 평가위원에게 배포한다. 평가위원은 관련자료 및 현장조사를 통해 부록 A.『예비평가표』를 이용하여 예비평가를 실시하고, 그 결과를 작성하여 자치단체에 제출한다.  담당공무원은 예비평가 결과를 해당 주민에게 통보하며, 재건축 안전진단절차에 따라 업무를 수행하게 된다.

예비평가 결과, 양호한 상태인 경우에는 ‘유지보수’, 안전성 및 사용성 등에 이상징후가 있을 경우에는 ‘안전진단 실시’, 명백히 불안전할 경우에는 ‘재건축 실시’로 판정하도록 한다.

‘재건축 실시’로 판정할 경우, 한국시설안전기술공단 등의 검증을 거쳐 그 시행여부를 최종 결정한다.

재건축 안전진단 예비평가의 업무절차는 <그림 2.1>과 같으며, 예비평가절차는 <그림 2.2>와 같다.

<그림 2.1> 예비평가 업무절차

안전진단 신청		➡	예비평가위원회 구성		➡	평가위원에게 관련자료 송부
(소유자→시장․군수)			(시장․군수/ 시․도지사)			(건물개요, 설계기준 및 현황)
➡	관련자료 검토 및 현장조사		➡	예비평가 종합판정		➡	예비평가 결과통보
	(예비평가위원회)			(예비평가위원회)			(시장․군수→소유자)

<그림 2.2> 예비평가절차

2.2 예비평가 운영

예비평가 운영의 세부적인 내용에 대하여 기술한다.

예비평가는 해당 자치단체의 예비평가위원회에서 실시하는 것을 원칙으로 한다. 예비평가위원회의 구성, 운영방법, 업무 등에 관한 세부기준은 자치단체에서 결정하며, 여기에서는 기본적인 기준만을 제시한다.

2.2.1 예비평가위원회

예비평가 업무를 수행하는 예비평가위원회의 구성 및 운영방법, 업무, 운영지침에 대하여 기술한다.

(1) 구성

(2) 운영방법

(3) 업무

(4) 운영지침

(1) 구성

예비평가위원회의 주요 기능은 재건축 안전진단 대상 공동주택의 도서자료 및 현장조사를 통해 유지보수, 안전진단 실시 및 재건축 실시를 결정하는 것으로, 예비평가위원회는 해당분야의 전문가로 구성한다. 해당분야 전문가는 ‘건설기술관리법시행령’ 제4조(별표1)에서 규정하고 있는 해당 분야의 특급기술자를 원칙으로 한다.

예비평가위원회의 평가위원은 예비평가의 평가항목과 중요도 등을 고려하여 해당 자치단체에서 선정하는 것을 원칙으로 하되, 분야별 전문가가 고루 포함되도록 구성한다. 전문 분야 및 필요인원 등 예비평가위원회 구성기준은 <표 2.1>과 같다.

<표 2.1> 예비평가위원회 구성기준

평 가 분 야	세 부 분 야	필 요 인 원	비 고
구조안전성 분야	건축구조 또는 토질 및 기초	3	최소 2인
건축 마감 및 설비노후도 분야	건축시공	1	최소 1인
	건축설비	2(기계, 전기 각 1인)	최소 1인
주거환경 분야	건축계획 또는 도시계획	1	최소 1인
계		7인	최소 5인

(2) 운영방법

예비평가위원회 운영은 ‘도시및주거환경정비법’에서 도시․주거환경정비기본계획을 수립해야하는 시와 기타 지자체로 구분하여 예비평가위원회를 운영하되, 평가위원회의 구성, 필요인원, 운영방법 등 세부사항은 지자체에서 결정하여 시행한다. <표 2.2> 참조.

<표 2.2> 예비평가위원회 운영주체

구 분	운 영 주 체	비 고
도시․주거환경정비기본계획 수립 의무화 대상 시(市)	시 또는 구청
기타 지방자치단체	광역자치단체 (시․도)

(3) 업무

예비평가위원회의 주요 업무는 재건축 신청대상 공동주택의 도서자료 및 현장조사를 통해 유지보수(재건축신청 반려), 안전진단 실시 및 재건축 실시 여부를 결정하는 것으로, 업무의 범위는 다음과 같다.

(가) 안전진단 실시여부의 판정

1) 대상 공동주택 개요조사

2) 현장조사

3) 안전진단 실시여부의 판정/ 의견서 작성

(나) 안전진단의 대상 동 및 호수 지정

1) 안전진단 실시 결정시 대상 표본의 선정

2) 객관성 및 유의성을 확보할 수 있도록 표본 선정

(4) 운영지침

(가) 예비평가위원회 운영지침

1) 재건축 추진 당사자가 해당 자치단체에 안전진단 신청시 해당 자치단체는 안전진단 실시에 앞서 신청서 접수일로부터 30일 이내에 자체적으로 예비평가를 실시하거나, 해당 광역자치단체에 예비평가를 의뢰하여 실시한다.

2) 자치단체는 예비평가위원회를 구성하고, 이에 대한 세부 운영기준은 자치단체에서 결정한다. 다만, 평가항목 및 평가기준 등은 건설교통부령이 정하는 기준 및 절차에 따른다.

3) 안전진단을 신청하는 자는 안전진단 신청서 및 구비서류(건축물대장 사본, 토지이용계획확인원, 결함부위에 대한 현황사진)를 제출한다.

4) 안전진단이 신청되면 담당공무원은 부록 A. [A1호 서식], [A2호 서식]의 양식에 따라 대상 공동주택의 개요, 설계기준 및 기본현황 자료를 작성하여 예비평가위원에게 신속히 전달한다.

5) 예비평가에 참여하는 평가위원은 해당 공동주택의 예비평가와 관련하여 사전에 불필요한 정보를 외부에 알려서는 안되며, 공정성과 책임감을 갖고 예비평가에 임한다.

6) 예비평가위원에 대한 자문비 지급은 엔지니어링사업 노임단가의 특급기술자 기준과 교통비(실비)를 적용한다. 예비평가에 소요되는 자문비 등 비용은 해당 자치단체에서 부담하는 것을 원칙으로 하되, 예산이 확보되어 있지 않은 경우에는 의뢰자가 부담할 수 있다.

7) 시장․군수 또는 시․도지사는 예비평가결과를 재건축 사업의 시기조정, 노후․불량 정도를 판단하는 자료로 활용한다.

2.3 표본의 선정

예비평가를 위한 표본의 선정기준에 대하여 기술한다.

(1) 예비평가를 위한 표본 선정기준

예비평가는 재건축 업무를 보다 효율적이고 공정하게 실시하기 위해 안전진단 실시 이전에 도서자료 및 현장 외관조사를 통해 간이로 평가하는 것이나, 평가의  객관성을 확보하기 위해서 적절한 표본을 선정할 필요가 있다.

표본의 선정은 단지규모, 동(棟)배치, 세대분포 등을 고려하여 결정한다.

(가) 조사 동 수의 선정

예비평가 조사 동의 선정은 건물 개요조사와 설계도서 검토, 현장여건 등을 파악하여 평가위원이 협의하여 선정한다. 최소한으로 조사되어야 할 표본 동 수의 선정기준은 <표 2.3>과 같다.

<표 2.3> 최소 조사 동 수 선정기준

규모(동수)	산 식	최소 조사동수	비 고
10동 이하	전체 동수의 30%	1～3동
11 ～ 30	3 + (전체 동수 - 10) × 10%	4～5동
31 ～ 70	5 + (전체 동수 - 30) × 5%	6～7동
71동 이상	-	9동
* 동 수 선정시 소수점 이하는 올림으로 계산함

(나) 조사 세대수의 선정

예비평가시 최소한으로 조사해야 할 세대수는 조사 동 당 1세대를 기본으로 한다. 조사 세대의 선정은 건물 개요조사와 설계도서 검토, 현장여건 등을 파악하여 평가위원이 협의하여 선정한다.

(다) 안전진단시 표본 대상의 지정

예비평가 결과 ‘안전진단의 실시’로 판정될 경우 안전진단시 표본에 포함되어야 할 동, 세대 및 조사부위 등 표본 대상을 지정한다. 이 경우 표본 선정의 기본 목적인 평가의 유의성 및 객관성을 확보하기 위해 지나치게 문제가 있는 표본군, 혹은 문제가 없는 표본군만으로 지정되지 않도록 한다.

표본 대상 지정의 참고기준은 다음과 같다.

1) 표본의 선정은 단지규모, 동(棟)배치, 세대분포 등을 고려하여 평가의 유의성  및 객관성을 확보할 수 있도록 선정한다.

2) 표본 동의 선정은 <표 3.3>에서 제시한 최소 조사 동 수 선정기준 이내에서 단지배치, 동별 준공일자, 규모, 형태 및 동별 세대유형 등을 고려하여 선정한다.

3) 예비평가 결과 구조안전상 문제가 될 수 있는 동 및 부재는 별도로 지정한다.

2.4 평가항목

예비평가의 각 분야별 평가항목에 대하여 기술한다.

예비평가는 건물 개요조사, 설계기준 및 기본현황 검토 등의 공동주택 개요조사와 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경 분야로 구분하여 설정한 현장조사 평가항목에 따라 평가하여 재건축 실시 여부를 판정한다.

2.4.1 공동주택 개요조사

예비평가절차에 따른 공동주택 개요조사, 설계기준 및 기본현황 검토에 대하여 기술한다.

(1) 공동주택 개요조사

(2) 설계기준 및 기본현황 검토

(1) 공동주택 개요조사

공동주택 개요조사는 대상 시설물의 기초자료를 조사하여 노후화 및 이상 징후의 원인을 추정하기 위해 실시하는 것이다. 공동주택 개요조사는 다시 공동주택 일반개요, 설계기준 및 기본현황 검토로 구분된다.

(가) 공동주택 일반개요

공동주택 일반개요 조사는 재건축 신청대상 공동주택의 위치, 경과년수 등 기본 조건을 조사하기 위한 것이며, 안전진단 신청시 조합에서 제출한 서류에 포함되어야 한다. 공동주택 일반개요에 관한 내용은 해당 지자체 공무원이 사전에 작성하여 예비평가위원회에 제출하도록 한다.

조사항목은 아래의 내용을 포함한다.

1) 건물명 및 소재지

2) 준공년월일

3) 건물의 규모․연면적․층수

4) 준공도서 보관유무

5) 건물이력(보수․보강, 용도변경, 증․개축, 구조변경, 사고유무 등)

(2) 설계기준 및 기본현황 검토

설계기준 및 기본현황 검토는 시공당시 건축물의 구조설계 및 설비설계가 적절하게 되었는지를 파악하여 노후화 및 이상 징후의 원인을 분석하며, 주거환경의 적정성을 사전에 파악하여 예비평가의 판정에 활용하기 위해 실시한다. 이 자료는 안전진단을 실시할 경우 참고자료로서 유용하게 활용될 수 있다.

설계기준 및 기본현황 검토는 준공도서를 기초로 실시하는 것을 원칙으로 하되, 준공도서가 없을 경우에는 현장 조사시 관리자와의 면담조사 및 외관의 직접확인 등을 통해 실시한다.

설계기준 및 기본현황 검토내용은 다음과 같은 사항을 포함하며, 검토내용은 부록 A. [A1호 서식], [A2호 서식]을 이용하여 기록한다.

(가) 구조설계 검토

1) 기본 구조형식 및 기초형식

2) 적용 설계규준 및 설계법의 적정성

3) 사용재료의 규격 및 설계조건

4) 설계하중 및 설계조건

(나) 설비설계 검토

1) 기계설비 기본방식 및 사용재료의 적정성

2) 전기설비 기본방식 및 설비용량의 적정성

3) 소화설비 설치현황

(다) 도시계획 검토

1) 현재 지구․지역

2) 건폐율․용적률 (현황/ 현행기준)

3) 주차대수

4) 주변도로 현황

2.4.2 현장조사

예비평가 현장조사의 분야별 평가내용에 대하여 기술한다.

(1) 구조안전성 분야

(2) 건축 마감 및 설비노후도 분야

(3) 주거환경 분야

현장조사는 육안조사를 통해 구조물에 발생한 노후화 증상 및 이상징후 등을 파악하는 것으로, 건물 개요조사 및 준공도서 검토내용을 참조하여 안전진단의 필요성 등을 판단하기 위해 실시한다. 현장조사의 분야별 평가내용은 다음과 같다.

(1) 구조안전성 분야

구조안전성 분야의 현장 외관조사는 지반상태, 변형상태, 균열상태, 하중상태 및 구조체 노후화상태의 5개 항목에 대하여 실시한다. 구조안전성 평가항목별 중점 평가사항은 <표 2.4>와 같다.

<표 2.4> 구조안전성 분야 중점 평가사항

평 가 항 목	중 점 평 가 사 항	비 고
지 반 상 태	지반침하상태 (침하여부, 침하량, 진행성) 지반침하유형 (부동침하, 전체침하)
변 형 상 태	건물 기울기 바닥판 변형 (경사변형, 휨변형)
균 열 상 태	균열유형 (구조균열, 비구조균열, 지반침하로 인한 균열) 균열상태 (형상, 폭, 진행성, 누수)
하 중 상 태	하중상태 (고정하중, 적재하중, 과하중 여부)
구조체 노후화상태	철근노출 및 부식상태 박리/ 박락상태 백화

(2) 건축 마감 및 설비노후도 분야

건축 마감 및 설비노후도 분야의 현장평가는 크게 건축 마감상태, 기계설비상태, 전기설비상태 및 소방설비상태의 4개 부문, 총 10개의 항목에 대하여 평가한다.  부문별 중점 평가사항은 <표 2.5>와 같다.

<표 2.5> 건축 마감 및 설비노후도 분야 중점 평가사항

구 분	평 가 항 목	중 점 평 가 사 항	비 고
건축 마감 상태	지붕 마감상태	옥상 마감 및 방수상태/ 보수의 용이성
	외벽 마감상태	외벽 마감 및 방수상태/ 보수의 용이성
	계단실 마감상태	계단실 마감상태/ 보수의 용이성
	공용창호 상태	공용창호 상태/ 보수의 용이성
기계 설비 상태	기계설비 시스템의 적정성	난방 방식의 적정성 급수․급탕 방식의 적정성 및 오염방지성능
	기계설비 장비 및 배관의 노후도	장비 및 배관의 노후도 및 교체의 용이성
전기 설비 상태	전기설비 시스템의 적정성	수변전 방식 및 용량의 적정성 등 전기․통신 시스템의 효율성과 안전성
	전기설비 장비 및 배선의 노후도	장비 및 배선의 노후도 및 교체의 용이성
소화 설비 상태	소화설비 시스템의 적정성	현행 소방법규의 만족 여부
	소화설비 장비 및 배관․배선의 노후도	장비 및 배관․배선의 노후도 및 교체의 용이성

(3) 주거환경 분야

주거환경 분야는 주거환경, 재난대비 및 도시미관의 3가지 항목에 대하여 평가하며, 평가항목별 중점 평가사항은 <표 2.6>과 같다.

<표 2.6> 주거환경 분야 중점 평가사항

평가항목	중 점 평 가 사 항	비 고
주거환경	주변 토지의 이용상황 등에 비교한 주거환경 주차환경, 일조․소음 등의 주거환경	‘도시및주거환경정비법’ 제2조3항 나.(1) 항목
재난대비	화재시 피해 및 소화용이성(소방차 접근 등) 홍수․침수피해 등 재난환경
도시미관	도시미관의 저해 정도	‘도시및주거환경정비법’ 제2조3항 다. 항목 중 일부 내용

2.5 평가기준 및 결과판정

예비평가의 평가기준, 결과판정 절차 및 방법에 대하여 기술한다.

예비평가는 예비평가항목 각 분야의 전문가로 구성된 예비평가위원회가 실시하는 것으로서, 건물 개요 및 설계기준 검토 등에 의한 공동주택 개요조사를 기본으로 현장조사를 통해서 실시하며, 평가결과는 평가위원 전원의 합의에 의해 유지보수, 안전진단 실시 또는 재건축 실시로 판정한다.

2.5.1 평가기준

예비평가항목의 등급결정기준에 대하여 기술한다.

(1) 평가항목별 등급결정기준

재건축 예비평가는 <표 2.4>～<표 2.6>의 3개 분야, 12개 평가항목에 대해 평가를 실시한다. 다만, 건축 마감 및 설비노후도 분야는 평가의 용이성 확보를 위해 다시 4개 부문 10개 항목으로 세분하였다.

예비평가는 해당 평가분야의 전문가에 의해서 실시되며, 정밀한 계측 없이 주로 제시된 도서와 현장 육안조사만으로 실시되므로, 각 평가항목별 등급결정의 세부기준을 제시하지 않고 전문가의 평가기준에 의해 평가하도록 한다. 다만, 기본적인 평가기준으로서 ‘시설물의안전관리에관한특별법’ 규정의 ‘건축물의 상태 및 안전성 평가등급 기준’을 제시한다. <표 2.7> 참조.

<표 2.7> 건축물의 상태 및 안전성 평가등급

등 급	노 후 화 상 태	안 전 성	비 고
A	문제점이 없는 최상의 상태	최상의 상태	일상적인 유지관리
B	경미한 문제점이 있으나 양호한 상태	균열이나 변형이 있으나 허용범위 이내인 상태	지속적인 주의 관찰이 필요함
C	문제점이 있으나 간단한 보수․보강으로 원상회복이 가능한 보통의 상태	균열이나 변형이 있으나 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 초과한 상태	지속적인 감시와 보수․보강이 필요함
D	주요 부재에 발생한 노후화 정도가 고도의 기술적 판단이 요구되는 상태로 사용제한 여부의 판단이 필요함	균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있으나 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 미달하고 있어 고도의 기술적 판단이 요구되는 상태로 사용제한 여부의 판단이 필요함	사용제한 여부의 판단과 정밀안전진단이 필요함
E	주요 부재의 노후화 정도가 심각하여 원상회복이 불가능하거나 안전성에 위험이 있어 즉각 사용금지하고 긴급한 보강이 필요한 상태	균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있고, 구조물의 내하력이 허용범위에 미달하여 붕괴가 심각히 우려되며, 안전성에 위험이 있어 즉각 사용금지하고 긴급한 보강이 필요한 상태	사용금지 및 긴급보강조치가 필요함

2.5.2 예비평가 결과판정

예비평가의 결과판정 방법 및 예비평가표 작성에 대하여 기술한다.

(1) 결과판정 방법

(2) 예비평가표 작성

(1) 결과판정 방법

예비평가의 결과판정은 대상 공동주택 개요 조사결과와 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경 분야에 대한 현장조사 결과에 따라 평가위원 전원의 합의에 의해 유지보수, 안전진단 실시, 재건축 실시로 판정한다.

전원 합의에 의한 것은 간이평가에 따른 평가오류의 방지, 가중합 방법의 적용시 한 분야 특히, 구조안전성에 심각한 문제 발생시 효율적인 대처 불가와 만일에 개입될 수 있는 이해관계에 따른 평가의 오류 등을 방지하기 위한 것이다. 만일 평가위원 전원의 합의가 이루어지지 않을 경우에는 ‘유지보수’로 판정한다.

(2) 예비평가표 작성

예비평가표에는 각 평가분야별 등급결정 및 사유, 최종 판정결과 및 사유와 함께 ‘안전진단 실시’ 판정시, 안전진단시에 조사해야 할 표본 동 및 세대를 기입하게 된다.

예비평가결과는 부록 A.『예비평가표』를 활용하여 작성한다.

								제3장
							구조안전성 평가
	3.1 평가절차 3.2 표본의 선정 3.3 기울기 및 침하 평가 3.4 내하력 평가 3.5 내구성 평가 3.6 구조안전성 평가 3.7 보수ㆍ보강

3. 구조안전성 평가

3. 구조안전성 평가

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구조안전성 분야의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

구조안전성 평가는 시간의 경과와 함께 노후화된 철근콘크리트조의 공동주택을 대상으로 재건축 여부를 판정하기 위하여 실시하며, 다음과 같이 세 부문으로 구분하여 동(棟)별로 조사․평가한 후에 단지 전체에 대하여 평가한다.

1) 기울기 및 침하

2) 내하력

3) 내구성

3.1 평가절차

구조안전성 분야의 평가절차에 대하여 기술한다.

구조안전성 평가는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 요소별(항목별․부재별ㆍ층별) 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E 등급의 5단계로 구분하여 판정한다.

(1) 표본의 선정

3.2절의 표본 선정기준에 따라 표본 동(棟)과 층 및 조사부재를 선정한다.

(2) 부문별 조사

기울기 및 침하, 내하력, 내구성의 세 부문으로 나누어 표본 동에 대하여 평가항목별로 표본 동 전체 또는 부재 단위로 조사한다. 평가항목별 조사는 평가기준, 평가등급 및 평가표를 활용한다.

(3) 성능점수 산정

평가등급별 성능점수는 <표 3.1>을 이용하여 산정한다.

<표 3.1> 평가등급별 성능점수

평가등급	A	B	C	D	E
성능점수	100	90	70	40	0

성능점수를 등급으로 표현하고자 할 경우에는 <표 3.2>를 이용한다.

<표 3.2> 성능점수별 평가등급

성능점수(PS)	100≧PS>95	95≧PS>80	80≧PS>55	55≧PS>20	20≧PS≧0
평가등급	A	B	C	D	E

구조안전성 평가절차는 <그림 3.1>과 같다.

<그림 3.1> 구조안전성 평가절차

3.2 표본의 선정

구조안전성 분야에 대하여 조사할 표본의 선정기준에 대하여 기술한다.

공동주택 단지의 재건축 여부를 판정하기 위한 구조안전성 평가는 단지 내의 모든 동(棟)을 대상으로 전 부재에 대하여 평가하는 것이 가장 정확하지만, 시간과 비용 등을 고려할 때 표본을 선정하여 조사하는 것이 합리적이다. 표본은 대부분의 대상건물에 주민이 거주하고 있으므로 현실적으로 조사가 가능한 부위를 중심으로  동, 층, 부재 순으로 선정한다.

조사의 정확성과 효율성을 고려하여 최소한으로 조사하여야 할 조사대상의 선정기준은 아래와 같다.

(1) 조사대상 동(棟)의 선정

구조안전성 평가에서 조사해야 할 최소 표본 동 수의 선정기준은 <표 3.3>과 같다. 조사대상 동은 예비평가위원회에서 지정한 동을 반드시 포함하여야 한다. 예비평가위원회에서 동을 지정하지 않거나, 지정된 동 수가 <표 3.3>의 기준 동 수 보다 적을 경우에는 단지 전체와 동(棟)배치 등을 고려하여 평가의 유의성 및 객관성을 확보할 수 있도록 선정한다. 다만, 50세대 이하인 연립주택이나 다세대 주택의 경우에는 최소 표본조사 동 수를 반감할 수 있다.

<표 3.3> 최소 조사 동 수 선정기준

규모(동수)	산 식	최소 조사동수	선정방법
3동 이하	전체 동수의 60%	1～2동	․구조형식이 다른 동 ․층수가 다른 동 ․세대규모(평형)가 다른 동 ․단지를 대표할 수 있는 동 ․외관조사에서 구조적으로 취약하다고 판단되는 동
4 ～ 13	2 + (전체 동수 - 3) × 20%	3～4동
14 ～ 26	4 + (전체 동수 - 13) × 15%	5～6동
27 ～ 46	6 + (전체 동수 - 26) × 10%	7～8동
47동 이상	8 + (전체 동수 - 46) × 5%	9동
* 동 수 선정시 소수점 이하는 올림으로 계산함

(2) 조사 층의 선정

기울기 및 침하 부문의 평가항목은 동(棟)단위로 조사하므로 조사 층의 선정이 불필요하다. 그러나, 내하력과 내구성 부문의 평가항목은 부재 단위로 조사하므로 조사 층과 층별 조사 부재의 선정기준이 필요하다.

내하력과 내구성 부문에서 평가항목별 최소한으로 조사해야 할 층의 선정기준은 <표 3.4> 및 <표 3.5>와 같으며, 평가자가 필요하다고 판단되면 추가하여 조사할 수 있다.

내하력 부문의 조사는 평가를 위한 자료로만 활용하며, 내하력 평가는 전 층에 대해 실시하는 것을 원칙으로 하되, 평가자의 판단에 따라 조정할 수 있다. 다만,  최소 평가 층수는 <표 3.5>의 내구성 부문의 최소 조사층수 이상으로 한다.

<표 3.4> 최소 조사 층 선정기준 - 내하력 부문

구 분	평 가 항 목	최소 조사층	비 고
설계도서가 있는 경우	콘크리트강도	콘크리트강도가 상이한 층
	철근배근상태	지하층(1개층) 기준층(1～2개층)1) 최상층
	부재단면치수
	하 중 상 태	기준층, 옥상층
	부 재 처 짐	평가자의 판단에 따라 선정2)
설계도서가 없는 경우	콘크리트강도	지하층(1개층) 기준층(1～2개층)1) 최상층
	철근배근상태	내하력 평가를 위해 필요한 층
	부재단면치수
	하 중 상 태
	부 재 처 짐	평가자의 판단에 따라 선정2)
1) 건물의 지상층수가 5개층을 초과하는 경우에는 기준층을 2개층 이상 선정 2) 부재처짐을 조사하지 않을 경우에는 구조해석결과로 평가하거나, 육안조사 결과 사용성에 큰 문제가 없는 경우에는 평가자의 판단에 따라 A 또는 B등급으로 평가할 수 있다.

<표 3.5> 최소 조사 층 선정기준 - 내구성 부문

구 분	최소 조사층	비 고
벽 식 구 조 가구식 구조	지하층(1개층)
	기준층(1～2개층)1)
	최상층
1) 건물의 지상층수가 5개층을 초과하는 경우에는 기준층을 2개층 이상 선정

(3) 조사 부재의 선정

표본으로 선정된 조사 층에서 최소한으로 조사하여야 할 부재의 선정기준은 <표 3.6> 및 <표 3.7>과 같으며, 평가자가 필요하다고 판단되면 추가하여 조사할 수 있다.

내하력 부문의 조사는 평가를 위한 자료로만 활용한다. 내하력 평가는 조사층의 전 부재에 대해 실시하는 것을 원칙으로 하되, 평가자의 판단에 따라 조정할 수 있다. 다만, 주요 구조부재는 부재별로 유형(type)별 최소 1개 이상은 포함하여 평가하여야 한다.

구조안전성 평가시 <표 3.14>의 층별 가중치 적용을 위하여 층의 구분은 해당층 수직부재 및 상부층 수평부재를 해당층 부재로 한다. (예, 2층 벽체와 3층 슬래브를 2층으로 층 구분)

<표 3.6> 층별 최소 조사부재 선정기준 - 내하력 부문

구 분	평 가 항 목	최소 조사부재	선 정 방 법
설계도서가 있는 경우	콘크리트강도	슬래브, 벽체(또는 기둥)	조사부재는 각각 3개소 이상 선정 설계도서가 있는 경우 철근배근상태 및 부재단면 치수는 부재별로 부재 일람표의 10% 이상 조사하여 설계도서와 비교
	철근배근상태	슬래브, 보, 벽체(또는 기둥)
	부재단면치수
	하 중 상 태	슬래브
	부 재 처 짐	평가자의 판단에 따라 선정
설계도서가 없는 경우	콘크리트강도	슬래브, 벽체(또는 기둥)
	철근배근상태	내하력 평가를 위해 필요한 부재
	부재단면치수
	하 중 상 태	내하력 평가를 위해 필요한 슬래브
	부 재 처 짐	평가자의 판단에 따라 선정
* 내하력 부문의 조사는 평가를 위한 자료로만 활용한다. 내하력 평가는 조사층의 전 부재에 대해 실시하는 것을 원칙으로 하되, 평가자의 판단에 따라 조정할 수 있다. (단, 주요 구조부재는 부재 별로 유형(type)별 최소 1개 이상은 포함하여 평가하여야 한다.)

<표 3.7> 층별 최소 조사부재 선정기준 - 내구성 부문

구 분	최소 조사부재			선정방법
벽식구조	슬래브	지하층	1층 슬래브	조사부재는 각각 3개소 이상 선정 보, 벽체, 기둥은 외부와 내부 부재로 구분하여 동일한 비율로 선정
		기준층	기준층 슬래브
		최상층	지붕 슬래브
	벽 체		외벽, 내벽
가구식구조	슬래브	지하층	1층 슬래브
		기준층	기준층 슬래브
		최상층	지붕 슬래브
	보		외주 보, 내부 보
	기 둥		외부 기둥, 내부 기둥
* 구조안전성 평가시 층의 구분은 해당층 수직부재 및 상부층 수평부재를 해당층 부재로 한다. (예, 2층 벽체와 3층 슬래브를 2층 부재로 층 구분)

(4) 기타

내하력과 내구성 부문의 조사항목은 표본으로 선정된 모든 부재에 대하여 조사하는 것을 원칙으로 한다. 그러나 여건상 어려울 경우에는 평가자의 판단에 따라 인접 부재의 조사값을 이용할 수 있다. 콘크리트 강도, 염분함유량, 중성화 깊이 등은 콘크리트 타설 시점과 제조회사가 동일할 경우 유사한 값을 나타내므로 인접 부재의 조사결과를 이용하여 평가할 수 있다.

또한 하중상태, 부재처짐, 철근배근상태, 부재단면치수 등도 기준층에서는 대부분 동일하므로 평가자의 판단에 따라 우선 조사한 층의 조사결과를 적절히 이용할 수 있다.

3.3 기울기 및 침하 평가

기울기 및 침하 부문의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

기울기 및 침하 부문의 평가는 동 단위로 실시하며, 대상 건물의 침하 및 외력에 의한 변위․변형 정도를 조사하여 구조물 전체의 안전성 및 사용성을 평가한다.

기울기 및 침하 평가절차는 <그림 3.2>와 같다.

<그림 3.2> 기울기 및 침하 평가절차

3.3.1 평가항목

기울기 및 침하 부문의 평가항목에 대하여 기술한다.

기울기 및 침하 부문의 평가는 동(棟)단위로 아래의 2개 항목을 조사하여 평가한다.

1) 건물기울기

2) 기초침하 (부동침하, 경사침하, 침하량, 진행성, 침하균열 등)

3.3.2 평가등급

기울기 및 침하 부문의 평가등급에 대한 기본적인 기준에 대하여 기술한다.

기울기 및 침하 부문의 상태별 기본 평가등급 및 조치사항은 <표 3.8>과 같으며, 상태에 따른 평가등급은 A～E의 5단계로 구분한다.

<표 3.8> 기울기 및 침하 부문 기본 평가기준

상태등급	상 태	조 치	비 고
A	건물기울기나 기초(지반)에 문제점이 없는 건전하고 양호한 상태	일상적인 유지관리	안 전
B	건물기울기나 기초(지반)에 큰 문제는 없으나, 부분적으로 경미한 손상이 발생하여 필요시 간단한 보수가 요구되는 상태	지속적인 주의 관찰 필요시 간단한 보수 후 일상적인 유지관리
C	건물기울기나 기초(지반)의 침하가 허용치를 초과한 상태	부분적인 보수․보강 지속적인 감시	불안전
D	건물기울기나 기초(지반)의 침하가 과다하게 발생하였거나 진행성으로 인하여 사용성 또는 안전성에 문제가 되는 상태	사용제한 여부 판단 전반적인 대규모 보강
E	건물기울기나 기초(지반)의 침하가 극한상태에 근접하여 안전성이 극히 우려되는 상태	사용금지 긴급 보강 조치 철거 또는 재건축

3.3.3 평가기준

기울기 및 침하 부문의 평가항목별 세부 평가기준에 대하여 기술한다.

<표 3.8>의 기울기 및 침하 부문의 기본 평가기준을 바탕으로 설정한 평가항목별 세부 평가기준은 <표 3.9> 및 <표 3.10>과 같다.

(1) 건물기울기 평가기준

건물기울기는 건물 상단의 수평변위를 건물높이로 나눈 각변위로 건물 4면(전․후․좌․우)에 대하여 시공오차를 감안하여 평가한다.

<표 3.9> 건물기울기 평가기준

등 급 구 분	A	B	C	D	E
건물 기울기	1/750 이하	1/750 초과 1/500 이하	1/500 초과 1/300 이하	1/300 초과 1/200 이하	1/200 초과

(2) 기초침하 평가기준

기초침하는 전체침하, 부동침하 또는 경사침하 그리고 침하 진행성에 대하여 평가하고, 그 중 최저등급을 기초침하에 대한 평가등급으로 한다.

기초침하는 현실적으로 측정이 어려우므로 육안조사 결과로도 평가할 수 있다. 즉, 기초침하로 인하여 구조체에 발생한 균열이 없고, 건물 주변 지반에 이상 징후가 없는 경우에는 정밀조사를 하지 않고 평가자의 판단에 따라 A 또는 B등급으로 평가할 수 있다. 그러나 육안조사 결과, 이상징후가 발견될 경우에는 정밀조사 결과로 평가하여야 한다.

<표 3.10> 기초침하 평가기준

등 급 구 분		A	B	C	D	E
육안조사		구조체에 침하균열이 없고, 건물 주변지반에 이상징후 가 없는 양호한 상태 (경미한 손상이 있을 경우 B등급)		-	-	-
정밀조사	전체 침하	침하 없음	2.5[eqn: cm] 이하	2.5[eqn: cm] 초과 5[eqn: cm] 이하	5[eqn: cm] 초과 10[eqn: cm] 이하	10[eqn: cm] 초과
	경사(Tilt) 또는 부동침하	L/750 이내	L/750 초과 L/500 이하	L/500 초과 L/300 이하	L/300 초과 L/200 이하	L/200 초과
	진행성	진행성 없음	진행성 없음	0.01[eqn: mm]/일 이하	0.01[eqn: mm]/일 초과 0.02[eqn: mm]/일 이하	0.02[eqn: mm]/일 초과
* L : 두 측정지점 사이의 거리

3.3.4 성능점수 산정

평가항목별 조사결과를 종합하여 기울기 및 침하 부문의 성능점수를 산정하는 방법에 대하여 기술한다.

표본으로 선정한 동(棟)을 대상으로 평가항목별 현장조사를 실시한 후, 그 결과를 종합하여 기울기 및 침하 부문의 성능점수를 산정한다.

1) 평가항목별로 표본 동에 대하여 평가를 실시한다. 평가등급의 결정은 <표 3.9> 및 <표 3.10>의 평가기준에 따른다. 평가된 등급에 따른 성능점수는 <표 3.1>을 이용하여 산정한다.

2) 조사부위별 성능점수의 산술평균으로 항목별 성능점수를 산정한다.

[eqn: 항목별~성능점수=&{∑(조사부위~성능점수)} over {조사~부위수}]

3) 항목별(건물기울기와 기초침하) 성능점수 및 평가등급 중에서 낮은 점수 및 등급을 기울기 및 침하 부문의 점수 및 등급으로 한다.

기울기 및 침하 부문의 평가결과는 부록 B. [B1호 서식]『동(棟)별 기울기 및 침하 평가표』를 활용하여 작성한다.

3.4 내하력 평가

내하력 부문의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

내하력 부문의 평가는 동 단위로 실시하며, 구조부재별로 내하력과 관련된 항목(콘크리트 강도, 철근배근상태, 부재단면치수, 하중) 및 처짐을 조사한 후, 구조해석을 통하여 내하력 상태를 평가함으로써 건물의 안전성 및 사용성을 평가한다.

내하력 평가절차는 <그림 3.3>과 같다.

<그림 3.3> 내하력 평가절차

3.4.1 평가항목

내하력 부문의 평가항목에 대하여 기술한다.

내하력 부문의 평가는 내력비(소요강도에 대한 설계강도의 비)와 처짐의 2개 항목으로 평가하며, 아래 항목에 대하여 현장조사 후 조사결과를 이용하여 구조해석을 실시하고, 부재별 내력비 및 처짐을 산정한다.

1) 콘크리트 강도

2) 철근배근상태 (배근간격, 배근량, 피복두께, 재료강도 등)

3) 부재단면치수

4) 하중 (고정하중, 적재하중, 풍하중, 토압 등)

5) 처짐

3.4.2 평가등급

내하력 부문의 평가등급에 대한 기본적인 기준에 대하여 기술한다.

내하력 부문의 상태별 기본 평가등급 및 조치사항은 <표 3.11>과 같으며, 상태에 따른 평가등급은 A～E의 5등급으로 구분한다.

<표 3.11> 내하력 부문 기본 평가기준

상태등급	상 태	조 치	비 고
A	내하력 및 처짐에 문제점이 없는 건전하고 양 호한 상태	일상적인 유지관리	안 전
B	내하력 및 처짐에 큰 문제는 없으나, 부분적 으로 경미한 손상이 발생하여 필요시 간단한 보수가 요구되는 상태	지속적인 주의 관찰 필요시 간단한 보수 후 일상적인 유지관리
C	처짐이 허용치를 초과하거나 내하력이 설계목 표치에 15% 이하로 부족한 상태	부분적인 보수․보강 지속적인 감시	불안전
D	처짐이 허용치를 크게 초과(허용처짐의 2배 이상)하거나, 내하력이 설계목표치에 15%를 초과하나 30% 이하로 부족한 상태로서 안전성 에 문제가 되는 상태	사용제한 여부 판단 전반적인 대규모 보강
E	처짐이 과다하거나 내하력이 설계목표치에 30% 이상 부족하여 안전성이 극히 우려되는 상태	사용금지 긴급 보강 조치 철거 또는 재건축

3.4.3 평가기준

내하력 부문의 평가항목별 세부 평가기준에 대하여 기술한다.

<표 3.11>의 내하력 부문의 기본 평가기준을 바탕으로 설정한 평가항목별 세부 평가기준은 <표 3.12>와 같다.

부재별 내력비는 구조해석을 통하여 부재별로 산정한 소요강도에 대한 설계강도의 비로 평가한다. 내력비는 휨, 전단, 압축, 인장, 비틀림 등 모든 응력에 대하여 평가하고, 그 최저값으로 등급을 결정한다. 그리고, 프리캐스트콘크리트(PC) 부재의 경우는 내력비 평가시 접합부의 내력도 평가하여야 한다.

구조해석에 필요한 입력자료 마련과 설계강도 계산을 위하여 콘크리트 강도, 철근배근상태, 부재단면치수, 하중 등의 항목을 조사한다. 설계도서가 없는 경우에는 조사결과를 직접 이용하고, 설계도서가 있는 경우에는 조사결과 및 설계도서를 우선 비교․분석한 후에 구조해석을 실시하여 내력비를 산정한다.

처짐은 조사결과로 평가하여야 하지만, 조사가 어려울 경우에는 구조해석 결과로 평가할 수 있으며, 처짐이 사용성에 큰 문제가 없다고 판단될 경우에는 평가자의 판단에 따라 육안조사 결과로 처짐을 A 또는 B등급으로 평가할 수 있다.

부재별 내하력 성능은 내력비와 처짐으로 평가하는 것을 원칙으로 하지만, 육안조사 결과 이상 징후가 없고, 항목별 조사결과가 설계도서보다 안전측일 경우에는 평가자의 판단에 따라 내력비의 평가없이 육안조사 결과로 내하력 상태를 A 또는 B등급으로 평가할 수 있다.

<표 3.12> 내하력 부문 평가기준

평가등급 평가항목		안 전 (O.K)		불 안 전 (N.G)
		A	B	C	D	E
수평부재	내력비	R≧1.0 또는 δ≦L/480 (경미한 손상이 있을 경우 B등급)		1.0>R≧0.85 또는 L/480<δ≤L/240	0.85>R≧0.7 또는 L/240<δ≤L/150	R<0.7 또는 δ> L/150
	처 짐
수직부재	내력비	R≧1.0 (경미한 손상이 있을 경우 B등급)		1.0>R≧0.85	0.85>R≧0.7	R<0.7
1) R : 내력비 (설계강도÷소요강도) 2) δ : 처짐량, L : 부재경간

3.4.4 성능점수 산정

평가항목별 조사결과를 종합하여 내하력 부문의 성능점수를 산정하는 방법에 대하여 기술한다.

표본으로 선정한 동․층 내의 부재를 대상으로 평가항목별 현장조사를 실시한 후, 구조해석을 통하여 내력비와 처짐을 산정하여 부재별․층별․동별 내하력 부문의 성능점수를 산정한다.

1) 평가항목별 조사결과를 설계도서와 비교․분석하여 시공상태를 파악하고, 구조해석시 입력자료와 설계강도 산정을 위한 단면, 재료의 성질, 하중조건 등 제반사항을 검토한다.

2) 구조해석을 실시하여 내력비와 처짐을 산정하여 <표 3.12>의 세부 평가기준에 따라 단위 부재등급을 결정한다. 평가된 등급에 따른 성능점수는 <표 3.1>을 이용하여 산정한다.

3) 부재별 성능점수의 산술평균으로 부재 대표점수를 산정한다.

[eqn: 부재~대표점수=&{∑(단위부재~성능점수)} over {조사 부재수}]

* 부재 대표점수는 층별로 산정하며, 벽식 구조는 슬래브와 벽체로 구분하고, 가구식 구조는 슬

래브, 보, 기둥으로 구분하여 산정한다. <표 3.13>의 부재별 가중치 참조

4) 부재 대표점수에 <표 3.13>의 부재별 가중치를 적용하여 층 점수를 산정한다.

층 점수 = ∑(부재 대표점수[eqn: P_j] × 부재별 가중치[eqn: W_j])

* [eqn: j] = 슬래브, 벽체(벽식 구조일 경우), [eqn: j] = 슬래브, 보, 기둥(가구식 구조일 경우)

5) 층 점수에 <표 3.14>의 층별 가중치를 적용하여 내하력 점수를 산정한다.

내하력 점수 = ∑(층 점수[eqn: P_k] × 층별 가중치[eqn: W_k])

* [eqn: k] = 지하층, 기준층, 최상층

* 지하층 및 기준층을 여러 층 조사한 경우, 각 층의 가중치는 <표 3.14>의 층별 가중치를 해

당 조사 층수로 나눈 값으로 한다.

<표 3.13> 부재별 가중치

구 조 형 식	부 재 명	가 중 치
벽 식 구 조	슬래브(보)	0.35
	벽체(기둥)	0.65
가구식 구조	슬래브	0.20
	보	0.30
	기둥(벽체)	0.50

<표 3.14> 층별 가중치

건물규모 (지상층)	층 구 분	가 중 치
5층 이하	지 하 층	0.5
	기 준 층	0.3
	최 상 층	0.2
5층 초과	지 하 층	0.4
	기 준 층	0.4
	최 상 층	0.2
* 층 구분 내에서 여러 층을 조사할 경우 각 층의 가중치는 층 구분 가중치를 조사 층으로 나눈 값 으로 한다.

내하력 부문의 평가결과는 부록 B. [B2호 서식]『층(層)별 내하력 평가표』, [B3호 서식] 『동(棟)별 내하력 평가표』를 활용하여 작성한다.

3.5 내구성 평가

내구성 부문의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

내구성은 동 단위로 평가하며, 준공 후 일정한 기간이 경과한 철근콘크리트 구조물의 노후화 상태를 조사하여 구조부재의 내구성에 대하여 평가한다.

내구성 평가절차는 <그림 3.4>와 같다.

<그림 3.4> 내구성 평가절차

3.5.1 평가항목

내구성 부문의 평가항목에 대하여 기술한다.

내구성 부문은 표본으로 선정된 부재에 대하여 다음과 같이 5개의 항목을 조사하여 평가한다.

1) 콘크리트 중성화 (중성화 깊이, 피복두께)

2) 염분 함유량 (염화물 이온량)

3) 철근부식

4) 균열 (구조균열, 비구조 균열, 균열폭 등)

5) 표면 노후화 (박리, 박락, 철근노출 등)

3.5.2 평가등급

내구성 부문의 평가등급에 대한 기본적인 기준에 대하여 기술한다.

내구성 부문의 상태별 기본 평가등급 및 조치사항은 <표 3.15>와 같으며, 상태에 따른 평가등급은 A～E의 5단계로 구분한다.

<표 3.15> 내구성 부문 기본 평가기준

상태등급	상 태	조 치	비 고
A	구조물의 내구성에 문제가 없는 건전하고 양호한 상태	일상적인 유지관리	내구성 확보
B	경미한 손상 또는 결함이 있으나 간단한 보수로 원상회복 또는 내구성 확보가 가능한 상태	지속적인 주의 관찰 필요시 간단한 보수 후 일상적인 유지관리
C	내구성 저하가 허용치를 초과하고 내구연한의 감소가 우려되는 상태	부분적인 보수․보강 지속적인 감시	내구성 저하 또는 불 안 전
D	내구성 저하로 인하여 내하성능 저하가 우려되는 상태	사용제한 여부 판단 전반적인 대규모 보강
E	현저한 내구성 저하로 구조물의 안전성에 문제가 되는 상태	사용금지 긴급 보강 조치 철거 또는 재건축

3.5.3 평가기준

내구성 부문의 평가항목별 세부 평가기준에 대하여 기술한다.

<표 3.15>의 내구성 부문의 기본 평가기준을 바탕으로 설정한 평가항목별 세부 평가기준은 <표 3.16>～<표 3.19>와 같다.

<표 3.16> 내구성 부문 평가기준

평가등급 평가항목		내구성 확보 (O.K)		내구성 저하 또는 불안전 (N.G)
		A	B	C	D	E
콘 크 리 트 중 성 화		<표 3.17> 참조
염 분 함 유 량		Cl≦0.15	0.15<Cl≦0.3	0.3<Cl≦0.6	0.6<Cl≦1.2	Cl>1.2
철 근 부 식		E>0	-200<E≦0	-350<E≦-200	-500<E≦-350	E≦-500
		약간의 점녹발생	점녹이 광범위하게 발생	면녹이 발생하였고 부분적으로 들뜬 녹 발생	들뜬 녹이 광범위 하게 발생 (20%미만의 단면결손)	두꺼운 층상의 녹이 광범위하게 발생 (20%이상의 단면결손)
균 열	일반환경	Cw<0.2	0.2≦Cw<0.3	0.3≦Cw<0.5	0.5≦Cw<0.8	Cw≧0.8
	누수환경	Cw<0.1		0.1≦Cw<0.2	0.2≦Cw<0.4	Cw≧0.4
표 면 노 후 화		<표 3.19> 참조
* Cl : 염화물 이온량 ([eqn: kg/m^{3}] ), E : 자연전위 ([eqn: mV] ), Cw : 균열폭 ([eqn: mm] )

<표 3.17> 콘크리트 중성화 평가기준

피복두께 중성화 깊이	D ≧ Dm	Dm > D ≧ 0.5Dm	D < 0.5Dm
Ct ≦ 0.25D	A	B	C
0.25D < Ct ≦ 0.5D	B	C	D
0.5D < Ct ≦ 0.75D	C	D	E
0.75D < Ct ≦ D	D	E	E
Ct > D	E	E	E
* Ct : 콘크리트 중성화 깊이([eqn: cm] ), D : 피복두께([eqn: cm] ) Dm : 철근의 최소 피복두께([eqn: cm] ) <표 3.18> 참조

<표 3.18> 철근 최소 피복두께 평가기준(콘크리트 구조설계기준, 건교부, 1999)

적 용 환 경			피복두께
흙에 접하여 콘크리트를 친 후 영구히 흙에 묻혀 있거나 수중에 있는 콘크리트			8[eqn: cm]
흙에 접하거나 옥외의 공기에 직접 노출되는 콘크리트		D29 이상 철근	6[eqn: cm]
		D25 이하 철근	5[eqn: cm]
		D16이하 철근, 철선	4[eqn: cm]
옥외의 공기나 흙에 직접 접하지 않는 콘크리트	슬래브 벽체, 장선	D35를 초과하는 철근	4[eqn: cm]
		D35 이하인 철근	2[eqn: cm]
	보, 기둥	[eqn: {f}_{ck}] < 400[eqn: kgf/cm^{2}]	4[eqn: cm]
		[eqn: {f}_{ck}] ≧ 400[eqn: kgf/cm^{2}]	3[eqn: cm]
	쉘, 절판부재		2[eqn: cm]
*[eqn: {f}_{ck}] : 설계기준강도([eqn: kgf/cm^{2}] )

<표 3.19> 표면 노후화 평가기준

노후화 면적 세부항목		양호 또는 없음	10% 미만	10～30%	30% 초과
박리, 박락, 파손	SD ≦ 0.5D	A	B	C	D
	0.5D < SD ≦ D	A	C	D	E
	SD > D	A	D	E	E
철 근 노 출		A	D	E	E
* SD : 표면노후화 깊이 ([eqn: cm] ), D : 피복두께 ([eqn: cm] )

3.5.4 성능점수 산정

평가항목별 조사결과를 종합하여 내구성 부문의 성능점수를 산정하는 방법에 대하여 기술한다.

표본으로 선정한 동․층 내의 부재를 대상으로 평가항목별 현장조사를 실시한 후, 그 결과를 종합하여 내구성 부문의 성능점수를 산정한다.

1) 평가항목별로 <표 3.16>～<표 3.19>의 세부 평가기준에 따라 평가등급을 결정한다. 평가된 등급에 따른 성능점수는 <표 3.1>을 이용하여 산정한다.

2) <표 3.20>의 항목별 가중치를 적용하여 단위 부재점수를 산정한다.

단위 부재점수 = ∑(항목별 성능점수[eqn: P_i] × 항목별 가중치[eqn: W_i])

*[eqn: i] = 중성화, 염분함유량, 철근부식, 균열, 표면노후화

3) 부재별로 각 단위 부재점수의 산술평균으로 부재 대표점수를 산정한다.

[eqn: 부재~대표점수=&{∑(단위부재~성능점수)} over {조사 부재수}]

* 부재 대표점수는 층별로 산정하며, 벽식구조는 슬래브와 벽체로 구분하고, 가구식구조는 슬래

브, 보, 기둥으로 구분하여 산정한다. <표 3.13>의 부재별 가중치 참조

* 보, 기둥, 벽체는 내부와 외부 부재의 가중치를 동일하게 적용하기 위하여 내부와 외부 부재의 비율을 동일하게 조사하여 평가한다. 내부와 외부 부재의 조사 비율이 상이한 경우에는 내부와 외부 부재로 구분하여 부위별로 부재점수를 산정하고, 그 산술평균으로 부재 대표점수를 산정한다.

4) 부재 대표점수에 <표 3.13>의 부재별 가중치를 적용하여 층 점수를 산정한다.

층 점수 = ∑(부재 대표점수[eqn: P_j] × 부재별 가중치[eqn: W_j])

*[eqn: j] = 슬래브, 벽체(벽식구조일 경우), [eqn: j] = 슬래브, 보, 기둥(가구식구조일 경우)

5) 층 점수에 <표 3.14>의 층별 가중치를 적용하여 내구성 점수를 산정한다.

내구성 점수 = ∑(층 점수[eqn: P_k] × 층별 가중치[eqn: W_k])

*[eqn: k] = 지하층, 기준층, 최상층

* 지하층 및 기준층을 여러 층 조사한 경우, 각 층의 가중치는 <표 3.14>의 층별 가중치를 해

당 조사 층수로 나눈 값으로 한다.

<표 3.20> 내구성 평가항목별 가중치

평 가 부 문	평 가 항 목	가 중 치
내 구 성	철 근 부 식	0.3
	염 분 함 유 량	0.2
	콘 크 리 트 중 성 화	0.2
	균 열	0.2
	표 면 노 후 화	0.1

내구성 부문의 평가결과는 부록 B. [B4호 서식]『층(層)별 내구성 평가표』, [B5호  서식] 『동(棟)별 내구성 평가표』를 활용하여 작성한다.

3.6 구조안전성 평가

기울기 및 침하, 내하력, 내구성의 세 부문에 대한 평가결과를 종합하여 구조안전성을 평가하는 방법에 대하여 기술한다.

기울기 및 침하, 내하력과 내구성의 세 부문으로 나누어 평가한 결과를 종합하여 동별 구조안전성을 평가하고, 동별 평가 결과로부터 단지 전체에 대한 구조안전성을 평가한다.

(1) 동별 구조안전성 평가

동별로 실시한 기울기 및 침하, 내하력과 내구성 부문의 평가결과 중에서 최저 성능점수 및 등급을 그 동을 대표하는 구조안전성 성능점수 및 등급으로 한다.

동별 점수 = Min(기울기 및 침하 점수, 내하력 점수, 내구성 점수)

(2) 단지 전체에 대한 구조안전성 평가

공동주택의 단지 전체에 대한 구조안전성 평가는 동별 평가결과의 산술평균값으로 한다. 즉, 아래의 산식으로 단지 전체에 대한 구조안전성 성능점수를 산정하며, 필요시 평가등급 산정표에 따라 구조안전성 등급을 결정한다.

[eqn: 구조안전성 ~성능점수= ~ {∑(동별~점수) } over {조사~동수}]

단지 전체에 대한 구조안전성 분야의 평가결과는 부록 B. [B6호 서식] 『구조안전성 평가표』를 활용하여 작성한다.

3.7 보수․보강

구조안전성 평가결과에 따른 보수․보강 방법에 대하여 기술한다.

구조안전성 등급은 동 또는 단지 전체를 대표하는 등급일 뿐이며, 각 부재 및 부위에 대한 보수․보강 여부의 판단기준은 아니다. 즉, 항목이나 부재, 층, 동의 등급이 구조안전성 등급과 일치하는 것은 아니므로 보수․보강 여부는 구조안전성 등급과는 별도로 항목별 평가결과에 따라 결정하여야 한다.

보수․보강(안)은 시설물 유지관리 뿐만 아니라 구조체 보수․보강의 비용분석[6.2.2절]을 위하여 작성하여야 하며, 경제성과 시공성 등을 고려하여 적절하게 작성하여야 한다. 다만, 단지 전체의 구조안전성 등급이 E등급일 경우에는 비용분석없이 재건축으로 판정되므로 보수․보강(안)을 작성하지 않는다. <표 3.21> 보수․보강 공법 예시 참조

<표 3.21> 보수․보강 공법 예시

구 분	항 목	공 법		주 재 료
기울기 및 침하	기초 (지반)	그라우팅 공법		시멘트모르터, 시멘트Milk, 약액, Soil 시멘트
		Pile 보강 공법		Anchor Pile, Micro Pile, 강관 Pile
		Lift-Up 공법		반력Pile, 특수그라우트
내하력	내하력 처짐	섬유 보강 공법		아라미드섬유, 탄소섬유
		강판 보강 공법		강판
		복합패널 보강 공법		강판+탄소섬유
		강선 보강 공법		강선
		강재 보강 공법		형강재
		단면 증설 공법		콘크리트, 모르터
내구성	염분함유량	함침 공법		염해 방지제
		표면피복 공법	도장	합성수지에멀션계 아크릴고무계
			미장	일반시멘트모르터, 폴리머시멘트모르터
		교환 공법		콘크리트, 모르터 (열화부분 파취 후 재 타설)
	콘크리트 중성화	함침 공법		알카리 회복제
		표면피복 공법	도장	합성수지에멀션계 아크릴고무계
			미장	일반시멘트모르터, 폴리머시멘트모르터
		교환 공법		콘크리트, 모르터 (열화부분 파취 후 재 타설)
	철근부식	전기방식 공법		염해로 인한 철근부식 적용
		방청처리 공법		수지계 (에폭시, 아크릴) 폴리머시멘트 녹전환 도료
	표면노후화	단면복구 공법		일반시멘트모르터, 무수축모르터, 레진모르터 몰리머시멘트모르터, 에폭시수지모르터, 숏크리트
		표면보호 공법		방수도막, 방습도막, 보호도막
	균열	표면처리 공법		수지계 (에폭시, 탄성실링재, 도막탄성방수재) 시멘트계 (폴리머시멘트페이스트, 시멘트필러)
		주입 공법		수지계 (에폭시) 시멘트계 (폴리머시멘트슬러리, 팽창시멘트그라우트)
		충전 공법		수지계 (에폭시, 폴리우레탄, 폴리설파이드, 실리콘) 시멘트계 (일반시멘트모르터, 폴리머시멘트모르터)

								제4장
							건축 마감 및 설비노후도 평가
	4.1 평가절차 4.2 표본의 선정 4.3 건축 마감 평가 4.4 기계설비노후도 평가 4.5 전기설비노후도 평가 4.6 건축 마감 및 설비노후도 평가

4. 건축 마감 및 설비노후도 평가

4. 건축 마감 및 설비노후도 평가

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건축 마감 및 설비노후도 분야의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

건축 마감 및 설비노후도 평가는 다음과 같이 세 개의 부문으로 구분하여 단지 전체, 표본 동 및 개별세대를 대상으로 시행한다. 다만, 건축 마감은 동에 대한 평가만 실시한다.

1) 건축 마감

2) 기계설비노후도

3) 전기설비노후도

4.1 평가절차

건축 마감 및 설비노후도의 평가절차에 대하여 기술한다.

건축 마감 및 설비노후도 평가는 단지 전체, 표본 동 및 개별세대에 대하여 시행하고, 평가결과에 각 항목별 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E 등급의 5단계로 구분하여 판정한다.

(1) 표본의 선정

4.2절의 표본 선정기준에 따라 표본 동(棟)과 세대 및 조사대상을 선정한다.

(2) 부문별 조사

건축 마감, 기계설비노후도, 전기설비노후도의 세 부문에 대하여 단지 전체 및 표본 동/ 개별세대에 대하여 평가항목별로 조사한다. 평가항목별 조사는 평가기준, 평가등급 및 평가표를 활용한다.

(3) 성능점수 산정

평가등급별 성능점수는 <표 4.1>을 이용하여 산정한다.

<표 4.1> 평가등급별 성능점수

평가등급	A	B	C	D	E
성능점수	100	90	70	40	0

성능점수를 등급으로 표현하고자 할 경우에는 <표 4.2>를 이용한다.

<표 4.2> 성능점수별 평가등급

성능점수(PS)	100≧PS>95	95≧PS>80	80≧PS>55	55≧PS>20	20≧PS≧0
평가등급	A	B	C	D	E

건축 마감 및 설비노후도 평가절차는 <그림 4.1>과 같다.

<그림 4.1> 건축 마감 및 설비노후도 평가절차

4.2 표본의 선정

건축 마감 및 설비노후도 분야에 대하여 조사할 표본의 선정기준에 대하여 기술한다.

건축 마감 및 설비노후도 분야 평가를 위한 표본은 해당 공동주택의 단지규모, 동(棟)배치 및 세대분포 등을 고려하여 진단결과의 유의성 및 객관성을 확보할 수 있도록 선정하여야 한다.

조사의 정확성과 효율성을 고려하여 최소한으로 조사하여야 할 조사대상의 선정기준은 아래와 같다.

(1) 조사대상 동(棟)의 선정

건축 마감 및 설비노후도 평가에서 조사해야 할 최소 표본 동 수의 선정기준은 <표 4.3>과 같다. 조사 대상 동은 예비평가위원회에서 제시한 동을 반드시 포함하여야 한다. 예비평가위원회에서 동을 지정하지 않거나, 지정된 동 수가 <표 4.3>의 기준 동 수 보다 적을 경우에는 단지 전체와 동(棟)배치 등을 고려하여 평가의 유의성 및 객관성을 확보할 수 있도록 선정한다. 다만, 50세대 이하인 연립주택이나 다세대 주택의 경우에는 최소 표본조사 동 수를 반감할 수 있다.

<표 4.3> 최소 조사 동 수 선정기준

규모(동수)	산 식	최소 조사동수	비 고
3동 이하	전체 동수의 60%	1～2동
4 ～ 13	2 + (전체 동수 - 3) × 20%	3～4동
14 ～ 26	4 + (전체 동수 - 13) × 15%	5～6동
27 ～ 46	6 + (전체 동수 - 26) × 10%	7～8동
47동 이상	8 + (전체 동수 - 46) × 5%	9동
* 동 수 선정시 소수점 이하는 올림으로 계산함

(2) 조사 세대수의 선정

건축 마감 및 설비노후도 평가에서 조사해야 할 최소 세대수의 선정기준은 <표 4.4>와 같다.

<표 4.4> 최소 조사 세대수 선정기준

규 모(세대)	산 식	최소 조사세대수	비 고
100이하	100 × 10 %	5～10세대	최소 5세대
101이상～300이하	10 + (전체 세대수-100) × 5%	11～20세대
301이상～500이하	20 + (전체 세대수-300) × 4%	21～28세대
501이상～1,000이하	28 + (전체 세대수-500) × 3%	29～43세대
1,001이상～3,850이하	43 + (전체 세대수-1000) × 2%	44～100세대
3,851 이상	-	100세대
* 세대수 선정시 소수점 이하는 올림으로 계산함

(3) 조사 세대의 선정

조사 세대수가 결정되면 세대수에 해당하는 조사 세대를 선정하여야 한다. 조사 세대의 선정은 가능한 선정된 조사대상 동에 위치하는 세대를 선정하는 것을 원칙으로 하되, 현장 여건에 따라 조정할 수 있다.

조사 세대수는 공동주택에서 통상 세대의 위치에 따른 주거환경 및 건물 노후도 등의 차이가 있을 수 있음을 고려하여 세대 위치가 적절한 분포를 나타낼 수 있도록 선정한다. 세대별 위치 분포의 개념은 <그림 4.2>와 같이 정의되며, 조사대상 공동주택의 세대 위치 분포 비율을 고려하여 가능한 이 비율에 맞도록 선정한다.

<그림 4.2> 세대배치 개념도

(4) 평가항목별 표본 선정기준

건축 마감 및 설비노후도 평가 중 일부 평가항목은 평가항목의 특성상 조사대상수가 매우 많아 표본을 선정하여 평가할 필요가 있다. 여기서 제시하는 조사대상의 표본 선정기준은 최소 기준으로, 실제 평가시에는 건물상태 및 현장여건에 따라 표본의 수를 추가할 수 있다.

(가) 건축 마감 부문

건축 마감 부문의 평가항목별 표본 선정기준은 <표 4.5>와 같다.

<표 4.5> 건축 마감 평가항목별 표본 선정기준

중분류	평가항목	표본 선정기준
건축 마감	지붕 마감상태	표본동 전체
	외벽 마감상태	표본동 전체 × 4면 각각
	계단실 마감상태	표본동 전체 × 계단실의 바닥, 난간, 벽 및 천장 부위 (동 당 최소 2개소, 20%이상 각 부위)
	공용창호 상태	표본동 전체 × 현관 및 옥상 출입문, 계단 및 복도의 창문 (동 당 최소 2개소, 20%이상)

(나) 설비노후도 부문

기계설비노후도 및 전기설비노후도 부문의 평가항목별 표본 선정기준은 <표 4.6>, <표 4.7>과 같다.

<표 4.6> 기계설비노후도 평가항목별 표본 선정기준

소분류	평 가 항 목	조사단위	표본 선정기준
시스템성능	시스템 종합성능	단지	전체시스템 종합평가
난방 설비	보일러/ 열교환기/ 순환 펌프 등 기기상태	단지/세대	단지 : 전체 장비 * 개별난방 제외 세대 : 표본세대 장비
	기계실 및 단지배관상태	단지	기계실 3개소이상 + 단지배관(표본동수 × 1 개소 이상) * 개별난방 제외
	동 배관(입상/ 횡주관) 상태	동	횡주관 : 표본 동별 2개소 이상 입상배관 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상) * 개별난방 제외
	세대배관(난방코일) 상태	세대	표본세대 종합평가
급수 ․ 급탕 설비	보일러/ 열교환기/ 순환펌프/ 급탕탱크 등 기기상태	단지	전체장비
	지하저수조/ 고가수조 상태	단지	지하저수조 : 전체 고가수조 : 표본 동별 1개 이상
	기계실 및 단지배관상태	단지	기계실 3개소이상 + 단지배관(표본동수 × 1 개소 이상)
	동 배관(입상/ 횡주관) 상태	동	횡주관 : 표본 동별 2개소 이상 입상배관 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상)
	세대배관 상태	세대	표본세대 종합평가
오․배수설비	단지배관 상태	단지	표본동수 × 1 개소 이상
	동 배관(입상/ 횡주관) 상태	동	횡주관 : 표본 동별 2개소 이상 입상배관 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상)
	세대배관 상태	세대	표본세대 종합평가
기계 소방 설비	소방 장비류 상태	단지/ 동	소화펌프류 및 부속장비 : 전체 옥내소화전 : 표본 동별 1개 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상) (16층 이상 알람밸브 1개소 이상 추가)
	소방배관 상태	단지/ 동	단지 : 표본 동수× 1개소 이상(펌프실 포함) 동 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상)
도시 가스 설비	옥외 도시가스 설비상태	단지/ 동	단지 : 표본 동수× 1개소 이상(정압기실 포함) 동 : 표본 동별 1개소 이상 상기 배관/ 밸브 각각 해당
	세대내 도시가스 설비상태	세대	표본세대 종합평가 (배관상태 + 안전밸브상태)

<표 4.7> 전기설비노후도 평가항목별 표본 선정기준

소분류	평 가 항 목	조사단위	표본 선정기준
시스템 성능	시스템 종합성능	단지	전체시스템 종합평가
수변전 설비	수변전기기 상태	단지	단지 전체
	발전기 상태	단지	단지 전체
	접지시설의 상태	단지	단지 전체
전력 간선 설비	배전선로 상태	단지/ 동	단지 : 표본 동수(수변전실 포함) 동 : 표본 동별 1개소 이상
	계량기함/ 배전반의 상태	동	표본 동별 1개소 이상
세대 전력 설비	세대분전반 상태	세대	표본세대 전체
	배선 및 기구의 상태	세대	표본세대 종합평가
정보 통신 설비	통신케이블의 상태	단지/동	단지 : 통신간선 3개소 이상 동 : 표본 동별 1개소 이상
	배선함의 상태	단지/ 동	단지 : 구내 통신실 전체 동 : 표본 동별 1개소 이상
옥외 전기 설비	등주 및 조명기구의 상태	단지	표본 동수 × 1개소 이상
	외등 접지시설 및 배선의 상태	단지	표본 동수 × 1개소 이상
전기 소방 설비	전기소방용 기기 및 장비 상태	단지/ 동	단지 : 수신반 전체 동 : 표본 동별 1개소 이상
	소방용 배선의 상태	단지/ 동	단지 : 소방간선 3개소 이상 동 : 표본 동별 1개소 이상

4.3 건축 마감 평가

건축 마감 부문의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

건축 마감 부문은 건물의 지붕(옥상), 외벽, 계단, 공용창호 등의 노후도 상태를 평가하며, 마감재료의 노후도 상태와 그로 인하여 주거환경에 미치는 영향과 개․보수를 위한 비용 및 개․보수의 용이성 등을 고려하여 평가한다.

건축 마감 부문의 평가는 각 동 공용부문의 마감상태에 대하여 평가하는 것으로, 세대내부의 마감은 개별세대에서 유지보수하는 것이 일반적이므로 본 매뉴얼에서는 제외한다.

4.3.1 평가항목

건축 마감 부문의 평가항목에 대하여 기술한다.

건축 마감 부문은 다음과 같이 4개의 항목을 조사하여 평가한다.

1) 지붕 마감상태

2) 외벽 마감상태

3) 계단실 마감상태

4) 공용창호 상태

4.3.2 평가등급

건축 마감 부문의 평가등급에 대한 기본적인 기준에 대하여 기술한다.

건축 마감 부문의 상태별 기본 평가등급 및 조치사항은 <표 4.8>과 같으며, 상태에 따른 평가등급은 A～E의 5등급으로 구분한다.

<표 4.8> 건축 마감 부문 기본 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	건축 마감에 손상이나 노후화 흔적이 전혀 없는 최상의 상태	일상적인 유지관리
B	건축 마감이 일부 손상되었으나 간단한 보수로 처리가 가능한 비교적 양호한 상태	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	건축 마감이 손상되고 노후화가 진행되어 부분적인 보수․교체가 필요한 상태	부분적인 보수․교체 및 관찰 요망
D	건축 마감의 손상과 노후화가 상당히 진전되어 성능이 감소됨으로써 긴급한 보수․교체가 요구되는 상태	긴급한 보수․교체 요망
E	건축 마감의 노후화가 심각하고 성능의 급격한 감소로 마감이 대폭적으로 교체되어야 하거나, 보수 또는 교체 자체가 불가능한 상태	대폭적인 교체 요망 혹은 보수․교체가 불가능한 상태

4.3.3 평가기준

건축 마감 부문의 평가항목별 세부 평가기준에 대하여 기술한다.

<표 4.8>의 건축 마감 부문의 기본 평가기준을 바탕으로 설정한 평가항목별 세부 평가기준은 <표 4.9>～<표 4.11>과 같다.

(1) 지붕 및 외벽 마감상태 평가기준

지붕 및 외벽의 마감상태에 대하여 평가한다.

<표 4.9> 지붕 및 외벽 마감상태 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	지붕 및 외벽 마감에 손상과 오염 흔적이 전혀 없는 매우 양호한 상태	일상적인 유지관리
B	마감이 부분적으로 손상되고 일부 오염되어 있으나, 간단한 보수로 성능의 회복이 가능한 상태	경미한 보수 및 일상적인 유지관리
C	마감이 손상․오염되고 마감재료 부분에 폭 1㎜이내의 균열이 발생하였으나 누수 흔적은 없는 상태	부분적인 보수․교체
D	마감의 노후화가 상당히 진전되고 1～3㎜ 폭의 균열이 발생하여 누수의 흔적이 있는 상태	긴급한 보수․교체 요망
E	균열이 3㎜이상으로 심각하게 진행되어 누수현상이 곳곳에서 발견되고 보수․교체가 매우 어려운 상태	대폭적인 교체가 요구되거나, 보수․교체가 불가능한 상태

(2) 계단실 마감상태 평가기준

계단실 내부의 바닥, 천장, 벽 및 난간상태에 대하여 평가한다.

<표 4.10> 계단실 마감상태 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	계단실 내부의 마감에 손상과 오염이 없는 최상의 상태	일상적인 유지관리
B	마감이 부분적으로 손상되고 일부 오염되어 있으나, 간단한 보수로 성능의 회복이 가능한 상태	경미한 보수 및 일상적인 유지관리
C	마감이 손상․오염되어 부분적인 보수․교체가 필요한 상태	부분적인 보수․교체
D	마감의 노후화가 상당히 진전되고 균열이 발생하여 누수의 흔적이 있는 상태	긴급한 보수․교체 요망
E	균열이 3㎜이상으로 크게 진행되어 누수 현상이 곳곳에서 발견되고 보수․교체가 매우 어려운 상태	대폭적인 교체가 요구되거나 보수․교체가 불가능한 상태

(3) 공용창호 상태 평가기준

현관 및 옥상 출입문, 계단 및 복도의 창문 등 공용창호의 상태에 대하여 평가한다.

<표 4.11> 공용창호 상태 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	창호의 개폐와 단열에 문제점이 없는 최상의 상태	일상적인 유지관리
B	창호의 개폐에 경미한 문제점이 있으나, 단열에는 이 상이 없는 건전하고 양호한 상태	경미한 보수 및 일상적인 유지관리
C	창호의 개폐와 단열에 큰 문제는 없으나, 부분적으로 경미한 손상이 발생하여 필요시 간단한 보수가 요구 되는 상태	보수시행 및 지속적 인 관찰 요망
D	창호의 노후화가 진전되어 사용성능이 떨어지고 단열 에 문제점이 발생되어, 보수․교체가 요구되는 상태	긴급한 보수․교체 요망
E	창호에 큰 손상이 발생하여 사용성이 매우 불량하고 열 손실이 커서, 대폭적인 교체가 요구되는 상태	대폭적인 교체가 요구되거나, 교체가 불가능한 상태

4.3.4 평가항목별 가중치 및 요약

건축 마감 부문의 평가항목별 가중치와 전반적인 내용을 요약․기술한다.

건축 마감 부문의 평가항목, 가중치, 평가기준, 평가대상 및 표본 선정기준 등을 요약하면 <표 4.12>와 같다.

<표 4.12> 건축 마감 평가항목별 가중치 및 요약

중분류	평가항목	가중치	평가기준	평가대상	표본 선정기준
건축 마감 상태	지 붕	0.35	지붕 및 외벽 마감상태 평가기준	표본동	표본동 전체
	외 벽	0.30	지붕 및 외벽 마감상태 평가기준	표본동	표본동 전체 × 4면 각각
	계단실	0.20	계단실 마감 상태 평가기준	표본동	표본동 전체 × 계단실의 20%이상 (동 당 최소 2개소)
	공용창호	0.15	창호 상태 평가기준	표본동	계단실과 동일

4.3.5 성능점수 산정

평가항목별 조사결과를 종합하여 건축 마감 부문의 성능점수를 산정하는 방법에 대하여 기술한다.

표본으로 선정한 동(棟)을 대상으로 평가항목별 현장조사를 실시한 후, 그 결과를 종합하여 건축 마감 부문의 성능점수를 산정한다.

1) 평가항목별로 표본 동에 대하여 평가를 실시한다. 평가등급의 결정은 <표 4.9>～<표 4.11>의 평가기준에 따른다. 외벽 마감상태, 계단실 마감상태, 공용창호 상태 항목은 부위별로 평가를 실시한 후 종합하여 그 등급을 결정한다. 평가된 등급에 따른 성능점수는 <표 4.1>을 이용하여 산정한다.

2) 조사대상 표본 수에 대한 성능점수를 산술평균하여 해당 항목의 성능점수를 산정한다.

3) 평가항목별 성능점수가 산정되면 <표 4.12>에서 제시한 가중치를 고려하여 건축 마감 부문의 성능점수를 산정한다.

건축 마감 성능점수 = ∑(평가항목별 성능점수[eqn: P_i] × 항목별 가중치[eqn: W_i])

동별 건축 마감 부문의 평가결과는 부록 B. [B7호 서식] 『동(棟)별 건축 마감 평가표』를 활용하여 작성한다.

건축 마감 부문의 평가결과는 부록 B. [B8호 서식] 『건축 마감 평가표』를 활용하여 작성한다.

4.4 기계설비노후도 평가

기계설비노후도 부문의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

기계설비노후도 부문의 평가는 기계설비시스템 성능과 기계설비 각 장비 및 배관 등의 노후도 상태, 노후도에 따른 거주 성능의 영향과 개․보수를 위한 비용 및 개․보수의 용이성 등을 고려하여 평가한다.

기계설비노후도 부문의 평가는 단지 전체, 각 동 및 세대 부문의 평가로 이루어진다.

4.4.1 평가항목

기계설비노후도 부문의 평가항목에 대하여 기술한다.

기계설비노후도 부문의 평가는 6개의 부문에 대해 17개의 평가항목(개별난방 방식 : 15개 평가항목)을 조사하여 평가한다.

평가항목 및 각 평가항목별 평가기준, 조사단위 등은 <표 4.13>과 같다.

<표 4.13> 기계설비노후도 평가항목

소분류	평 가 항 목	평 가 기 준	조 사 단 위
시스템 성능	시스템 종합성능	기계설비시스템 평가기준	단지
난방 설비	보일러/ 열교환기/ 순환펌프 등 기기상태	일반장비류 평가기준	단지 : 개별난방제외 세대
	기계실 및 단지배관상태	배관류 평가기준	단지 : 개별난방제외
	동(棟) 배관(입상/횡) 상태	배관류 평가기준	동 : 개별난방제외
	세대배관(난방코일) 상태	배관류 평가기준	세대
급수 ․ 급탕 설비	보일러/ 열교환기/ 순환펌프/ 급탕탱크 등 기기상태	일반장비류 평가기준	단지
	지하저수조/ 고가수조 상태	물탱크 평가기준	단지/ 동
	기계실 및 단지배관상태	배관류 평가기준	단지
	동 배관(입상/횡) 상태	배관류 평가기준	동
	세대 배관상태	배관류 평가기준	세대
오․배수 설비	단지 배관상태	배관류 평가기준	단지
	동 배관(입상/횡) 상태	배관류 평가기준	동
	세대 배관상태	배관류 평가기준	세대
기계 소방 설비	소방장비류 상태	일반장비류 평가기준	단지/ 동
	소방배관 상태	배관류 평가기준	단지/ 동
도시 가스 설비	옥외 도시가스 설비상태	배관류 평가기준/ 일반장비류 평가기준	단지/ 동
	세대내 도시가스 설비상태	배관류 평가기준/ 일반장비류 평가기준	세대

4.4.2 평가등급

기계설비노후도 부문의 평가등급에 대한 기본적인 기준에 대하여 기술한다.

기계설비노후도 부문의 상태별 기본 평가등급 및 조치사항은 <표 4.14>와 같으며, 상태에 따른 평가등급은 A～E의 5등급으로 구분한다.

<표 4.14> 기계설비노후도 부문 기본 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	문제점이 없는 최상의 상태	일상적인 유지관리
B	경미한 손상의 양호한 상태	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	부속시설에 손상이 없는 보통의 상태	보수시행 및 관찰요망
D	주요 시설에 노후화가 진전되어 효율이 감소되며, 보수․교체가 요구되는 상태로서 사용제한 여부의 판단이 요구됨	긴급한 보수․교체 요망
E	주요 시설에 심각한 노후화 또는 효율이 급격히 감소되거나 안전성에 위험이 있어 시설물을 즉각 사용을 금지하고, 전반적인 교체가 요구되는 상태	전반적인 교체 요망

4.4.3 평가기준

기계설비노후도 부문의 평가항목별 세부 평가기준에 대하여 기술한다.

기계설비노후도 부문의 평가항목은 총 17개(개별난방 방식 : 15개 평가항목)이나, 각 평가항목별 개별 평가기준을 제시할 경우 실제 진단업무시 비효율적일 수 있으며, 전문가에 의해 평가가 실시되므로 대표적인 평가기준에 의해 다수의 평가항목을 평가할 수 있으므로 다음과 같이 4개의 평가기준에 의해 평가한다.

<표 4.14>의 기계설비노후도 부문의 기본 평가기준을 바탕으로 설정한 평가항목별 세부 평가기준은 <표 4.16>～<표 4.22>와 같다.

(1) 기계설비시스템 성능 평가기준

기계설비시스템의 성능 평가에서는 공동주택의 규모 등에 적합한 기계설비 장비 용량 및 방식 등 시스템의 적합성 및 효율성, 경제성, 적법성 등을 검토하는 것으로 설치된 장비 및 배관 자체의 노후도 평가와는 별도로 이루어진다. 또한 시스템 성능은 시스템의 종합적인 성능을 평가하는 것으로 다수의 세부 평가항목으로 구성되며, 평가 항목의 특성상 3단계로 평가한다.

기계설비시스템 성능의 세부 평가항목은 <표 4.15>와 같으며, 각 평가항목별 평가기준은 <표 4.16>, <표 4.17>과 같다.

<표 4.15> 기계설비시스템 성능 평가항목

평 가 항 목	가중치	비 고
보일러 용량은 건물의 부하조건을 만족하는가?	2
보일러는 에너지 절감 및 청정연료 장비로 설치되어 있으며, 고장에 대한 대책 등이 합리적인가?	1
난방방식은 사용공간의 온도조절에 적절한가?	1
난방용 배관재질의 선정은 적합한가?	2
난방설비는 노후시 보수․교체가 용이한가 ?	2
환기설비는 실내공간 오염원 제거가 용이한가?	2
환기설비는 주차장 오염원 제거가 용이하며, 효율적 설비로 되 어있나?	1	지하주차장 미설치시 제외
환기설비는 노후시 보수․교체가 용이한가 ?	2
급수는 단수에 대한 대책이 충분한가?	1
급수․급탕 수전 개방시 녹물 및 이물질 등이 발생하는가 ?	2
급수․급탕의 수압은 충분한가?	1
위생설비 배관은 내구성 및 오염 방지에 적합한가?	2
위생설비는 노후시 보수․교체가 용이한가 ?	2
소방설비는 현행 법규에 적합한가 ?	2
소방설비는 노후시 보수․교체 및 현행법규 충족을 위한 보수 가 용이한가?	2
합 계	25

<표 4.16> 기계설비시스템 성능 평가기준 - a

평 가 항 목	등 급			비 고
	양 호	보 통	불 량
보일러 용량은 건물의 부하조건을 만족하는가?	계산에 의한 부하 용량의 100～130%	계산에 의한 부하 용량의 80～100% 혹은 130～150%	계산에 의한 부하 용량의 80% 미만 혹은 150% 초과	계산 부하량과 장치용량비교 난방/ 급탕부하 : 지역난방기준근거
보일러는 에너지 절감 및 청정연료장비로 설치되어있으며, 고장에 대한 대책 등이 합리적인가?	고효율 열원기기 사용 열원장비의 대수분할 청정연료 사용 고장에 대한 대응용이 (대수분할, 유지관리공간확보 등)	중간	보일러 효율 불량 화석연료 사용 고장에 대한 대응이 극히 곤란 (대수분할 안됨/ 유지 관리 공간 미확보)	법규기준 녹색에너지 설계 기준 참조 개별가스보일러 : 양호로 평가
난방방식은 사용 공간의 온도조절에 적절한가?	자동제어에 의한 실별 온도조절 가능	실별 온도를 어느 정도 조절할 수 있음 (온수분배기설치) 자동제어에 의한 온도조절은 불가	실별 온도조절 불가
난방용 배관재질의 선정은 적합한가?	횡주관/ 입상관 : 동관 혹은 스테인레스 강관 등 비부식성 자재 난방코일 : 비부식성 재질	중간	횡주관/ 입상관 : 아연도 강관등 부식성 자재 난방코일 : 강관 등 부식성 재질
난방설비는 노후시 보수․교체가 용이한가?	보수 용이 충분한 유지관리, 보수공간 등의 확보 구조체 훼손이나, 거주자 생활에 큰 지장을 주지 않고 보수가능	중간 보수가 가능하나 구조체를 일부 훼손하여야 하거나, 거주자 일상생활에 지장을 줌	보수 극히 곤란 유지관리, 보수공간 확보 안됨 구조체 훼손 필요 거주자 일상생활 곤란
환기설비는 실내 공간오염원 제거가 용이한가?	쾌적한 상태	냄새가 자주 나서 항시 창문의 개방이 필요하거나, 환기팬을 가동해야하는 상태	거주하기 곤란한 상태이며, 일반적인 방법으로 개선이 불가한 상태
환기설비는 주차장오염원 제거가 용이한가?	주차장 오염원 제거 용이 자동 운전방식	주차장 오염원 제거 가능 수동 운전방식	주차장 오염원 제거 곤란	자동운전방식 : CO감지기 혹은 Timer에 의한 운전

<표 4.17> 기계설비시스템 성능 평가기준 - b

평 가 항 목	등 급			기 타
	양 호	보 통	불 량
환기설비는 노후시 보수․교체가 용이한가?	보수 용이 충분한 유지관리, 보수공간 등의 확보 구조체 훼손이나, 거주자 생활에 큰 지장을 주지 않고 보수 가능	중간 보수가 가능하나 구조체를 일부 훼손하여야 하거나, 거주자 일상생활에 지장을 줌	보수 극히 곤란 유지관리, 보수공간 확보 안됨 구조체 훼손 필요 거주자 일상생활 곤란
급수는 단수시 대책이 충분한가?	현행법규에 만족하는 급수량 확보	비상용수를 설치하였으나 법규기준 만족못함	단수시 공급대책 없음
급수․급탕수전 개방시 녹물 및 이물질 등이 발생하는가?	이상 없음 음용수 사용 가능	1～2일 사용 정지 후 사용시 착색된 물이 나옴 세면/ 샤워용 사용이 다소 곤란	항상 착색된 물이 나옴 화장실용 이외의 사용이 곤란
급수․급탕의 수압은 충분한가?	최상층 샤워기 0.7kg/cm2 이상 수압 확보	최상층 샤워기 0.5～0.7kg/cm2 수압 확보	최상층 샤워기 0.5kg/cm2 미만 수압
위생설비 배관 은 내구성 및 오염 방지에 적합한가?	비부식성 물탱크 사용 비부식성 배관재 사용	중간	저수조 오염우려 있음 아연도 강관 등 부식성재료 사용
위생설비는 노후시 보수․교체가 용이한가?	보수 용이 충분한 유지관리, 보수공간 등의 확보 구조체 훼손이나, 거주자 생활에 큰 지장을 주지 않고 보수 가능	중간 보수가 가능하나 구조체를 일부 훼손하여야 하거나, 거주자 일상생활 에 지장을 줌	보수 극히 곤란 유지관리, 보수공간 확보 안됨 구조체 훼손 필요 거주자 일상생활 곤란
소방설비는 현행 법규에 적합하게 설치되어 있는가?	현행법규 준수 자진소화설비 채택	준공 당시 소방법규 준수 현행 법규 일부분 미준수하였으나, 소화성능에 큰 문제 없음	현행 법규(혹은 준공당시 법규) 미준수 및 소화성능에 큰 문제 있음
소방설비는 노후시 보수․교체 및 현행법규 충족을 위한 보수가 용이한가?	보수 용이 충분한 유지관리, 보수공간 등의 확보 구조체 훼손이나, 거주자 생활에 큰 지장을 주지 않고 보수 가능	중간 보수가 가능하나 구조체를 일부 훼손하여야 하거나, 거주자 일상생활 에 지장을 줌	보수 극히 곤란 유지관리, 보수공간 확보 안됨 구조체 훼손 필요 거주자 일상생활 곤란

(2) 일반장비류 평가기준

일반장비류(보일러, 열교환기, 펌프, 밸브류 및 소방용장비 등)에 대하여 평가한다.

<표 4.18> 일반장비류 평가기준

상태 등급	대표 평가기준	보조 평가기준		비 고
		내용연수기준	보수이력기준
A	장비의 성능이 완벽히 발휘되는 상태	기준 내용연수의 1/4 이내	장비 고장 없었음	일상적인 유지관리
B	장비의 경미한 손상으로 일상적인 유지관리가 필요한 상태	기준 내용연수의 1/4 초과 3/4 이내	경미한 고장 과거 1년간 발생	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	장비의 보수가 필요한 상태	기준 내용연수의 3/4 초과 5/4 이내	중고장 과거 1년간 발생	보수시행 및 관찰요망
D	장비의 노후화가 상당히 진행되어 보수․교체가 필요하며, 경제적으로 보수 교체가 유리한 상태	기준 내용연수의 5/4 초과 7/4 이내	중대한 고장 과거 1년간 1회 발생	긴급한 보수 ․교체 요망
E	장비가 심각히 노후화되어 성능 발휘가 거의 불가한 상태	기준 내용연수의 7/4 초과	중대한 고장 과거 1년간 2회 이상 발생	전반적인 교체 요망
* 경미한 고장 : 장비고장이 건물 기능에 큰 영향을 주지 않으며, 자체 관리인원으로 보수가 가능한 고장 * 중 고 장 : 장비고장이 건물 기능에 큰 영향을 주지 않으나, 자체 관리인원으로 보수가 어려운 고장 * 중대한 고장 : 장비의 고장으로 건물 기능에 큰 지장으로 주는 고장이며, 자체 관리인원으로 보수 가 어려운 고장 (예 : 급수, 난방정지 등) * 각 장비류의 내용연수 기준 <표 4.19> 참조

<표 4.19> 설비장구류 내용연수

구 분	종 별	내용연수(年)	비 고
난방설비	보일러	15
	밸브류	15
	펌프류	10
급수설비	펌프류	15
	급수탱크	20	비부식성 계통
	밸브류	15
급탕설비	순환펌프	10
	급탕탱크	15
	밸브류	15
오․배수설비	펌프류	12
가스설비	가스코크	13
소방설비	펌프류	15
	밸브류	15
환기설비	환기팬	15
1) 박종일, “건축설비의 갱신계획과 진단”, 설비기술 99.7 내용 중 표3, 표4 자료 참조

(3) 배관류 평가기준

각종 배관류(난방, 급수․급탕, 오․배수, 소방, 가스배관)에 대하여 평가한다.

<표 4.20> 배관류 평가기준

상태 등급	대표 평가기준	보조 평가기준		비 고
		내용연수기준	보수이력기준
A	배관 부식 및 스케일의 발생이 없는 최상의 상태	기준 내용연수의 1/4 이내	같은 계통 누수 없음 층별배관(세대배관) 누수 없음 (건물기능에 영향이 전혀 없음)	일상적인 유지관리
B	배관 부식 및 스케일 발생이 일부 진행되었으나, 기능에 지장이 없는 상태	기준 내용연수의 1/4 초과 3/4 이내	같은계통 직관부 과거 2년간 누수 없음 (곡관/ 연결부 1회 누수) 층별배관(세대배관) 과거 2년간 1% 세대수 이내 누수 (건물기능에 영향이 거의 없음)	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	배관이 부식되어 일부 누수가 발생하나 기능에 큰 지장이 없는 상태	기준 내용연수의 3/4 초과 5/4 이내	같은계통 직관부 과거2년간 1회 누수 (곡관/ 연결부 3회 정도 누수) 층별배관(세대배관) 과거 2년간 2% 세대수 이내 누수 (건물기능에 일부 영향을 주나 그 영향이 크지 않으며 일부 세대에만 영향을 미침)	보수시행 및 관찰요망
D	배관이 부식되어 일부 교체되었으며, 누수가 계속 발생되고 전반적인 교체가 필요한 상태	기준 내용연수의 5/4 초과 7/4 이내	같은계통 직관부 과거 2년간 2회 누수 층별배관(세대배관) 과거 2년간 3% 내외 세대수 누수 (건물기능에 일부 영향을 주고 그 영향이 크지 않으나 많은 세대에 영향을 줌/ 일부 세대에 심각한 영향을 줌)	긴급한 보수․보강 요망
E	배관 부식이 심각히 진행되었으며, 보수․교체도 매우 어려운 상태	기준 내용연수의 7/4 초과	같은계통 직관부 과거 2년간 3회 이상 누수 층별배관(세대배관) 과거 3년간 5% 이상 세대수 누수 (대부분 세대에 심각한 영향을 줌)	전반적인 교체 요망
* 각종 배관류 기준 내용연수 <표 4.21> 참조 * 같은 계통 : 각 설비 종류별 단지․동 횡주관․동 입상관․세대 배관을 의미함

<표 4.21> 설비 배관계 내용연수

구 분		배 관 재	내용연수(年)
난방설비	난 방 관	동 관 백 강 관	15 10
급수설비	급 수 관	동 관 백 강 관	15 10
급탕설비	급 탕 관	동 관 백 강 관	15 10
오․배수설비	오․배 수 관	백 강 관 주 철 관	15 25
가스설비	가 스 관	백 강 관	15
소방설비	소 방 배 관	백 강 관	20
1) 정광섭, “설비 배관계의 내구성 향상”, 설비기술 90.11 내용 중 표1로 이는 한국주택은행에서 1983년 12월 “공동주택의 장기수선계획수립에 관한 연구보고서”의 내용을 수록한 것임 2) (재)건축보전센터(일본), “건축물의 수선조치 판정기준” 내용 참조

(4) 물탱크 평가기준

물탱크(지하저수조, 고가수조)에 대하여 평가한다.

<표 4.22> 탱크류 평가기준

상태등급	대표 평가기준	보조 평가기준	비 고
A	물탱크 구조체의 손상이 전혀 없으며, 오염의 우려가 없는 상태	비부식성 물탱크, 콘크리트 물탱크(2중구조) : 10년 미만	일상적인 유지관리
B	일부 오염되었으나, 비교적 간단한 관리로 처리가 가능한 상태	비부식성 물탱크, 콘크리트 물탱크(2중구조) : 10-20년	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	구조체의 손상은 없으나 오염이 되어 보수 및 관리가 필요한 상태	비부식성 물탱크, 콘크리트 물탱크(2중구조) : 20-30년 콘크리트단일구조 : 20년미만	보수시행 및 관찰요망
D	물탱크 구조체가 손상되고 오염되어 있어 보수․교체가 필요한 상태	비부식성 물탱크, 콘크리트 물탱크(2중구조) : 30-40년 콘크리트단일구조 : 20-30년	긴급한 보수․교체 요망
E	물탱크 구조체의 손상이 심각하여, 오염이 되어 있으며, 보수․교체가 매우 어려운 상태	비부식성 물탱크, 콘크리트 물탱크(2중구조) : 40년 이상 콘크리트단일구조 : 30년이상	전반적인 교 체 요망
* 비부식성 물탱크 : 스테인레스스틸, SMC, FRP 등

4.4.4 평가항목별 가중치 및 요약

기계설비노후도 부문의 평가항목별 가중치와 전반적인 내용을 요약․기술한다.

기계설비노후도 부문의 평가항목, 가중치, 평가기준, 평가대상 및 표본 선정기준 등을 요약하면 <표 4.23>과 같다.

<표 4.23> 기계설비노후도 평가항목별 가중치 및 요약

중분류	평 가 항 목	가중치	평 가 기 준	평가 대상	표 본 선 정 기 준
시스템 성능 (25)	시스템 종합성능	25	기계설비 시스템평가기준	단지	전체시스템 종합평가
난방 설비 (23)	보일러/열교환기/순환펌프 등 기기상태	4	일반 장비류 평가기준	단지/ 세대	단지 : 전체 장비 * 개별난방 제외 세대 : 표본세대 장비
	기계실 및 단지배관 상태	6	배관 평가기준	단지	기계실 3개소이상 + 단지배관(표본동수 × 1 개소 이상) * 개별난방 제외
	동 배관(입상/ 횡주관) 상태	6	배관 평가기준	동	횡주관 : 표본 동별 2개소 이상 입상배관 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상) * 개별난방 제외
	세대배관(난방코일) 상태	7	배관 평가기준	세대	표본세대 종합평가
급수 ․ 급탕 설비 (23)	보일러/ 열교환기/ 순환펌프/ 급탕탱크 등 기기상태	4	일반 장비류 평가기준	단지	전체장비
	지하저수조/ 고가수조 상태	3	물탱크 평가기준	단지/동	지하저수조 : 전체 고가수조 : 표본 동별 1개 이상
	기계실 및 단지배관 상태	6	배관 평가기준	단지	기계실 3개소이상 + 단지배관(표본동수 × 1 개소 이상)
	동 배관(입상/ 횡주관) 상태	6	배관 평가기준	동	횡주관 : 표본 동별 2개소 이상 입상배관 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상)
	세대배관 상태	4	배관 평가기준	세대	표본세대 종합평가
오․배수 설비 (15)	단지배관 상태	6	배관 평가기준/ 일반장비류 평가기준	단지	표본 동수 × 1 개소 이상
	동 배관(입상/ 횡주관) 상태	6	배관 평가기준	동	횡주관 : 표본 동별 2개소 이상 입상배관 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상)
	세대배관 상태	3	배관 평가기준	세대	표본세대 종합평가
기계 소방 설비 (7)	소방 장비류 상태	3	일반장비류 평가기준	단지/동	소화펌프류 및 부속장비 : 전체 옥내소화전 : 표본 동별 1개 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상) (16층 이상 알람밸브 1개소 이상 추가)
	소방배관 상태	4	배관 평가기준	단지/동	단지배관 : 표본 동수 × 1 개소 이상 (펌프실 포함) 동배관 : 표본 동별 1개소 이상 (10층 이상 공동주택 2개소 이상)
도시 가스 설비 (7)	옥외 도시가스 설비상태	4	배관 평가기준/ 일반장비류 평가기준	단지/동	단지배관 : 표본 동수 × 1 개소 이상 (정압기실 포함) 동배관 : 표본 동별 1개소 이상 상기 배관/밸브 각각 해당
	세대내 도시가스 설비상태	3	배관 평가기준/ 일반장비류 평가기준	세대	표본세대 종합평가 (배관상태 + 안전밸브상태)

4.4.5 성능점수 산정

평가항목별 조사결과를 종합하여 기계설비노후도 부문의 성능점수를 산정하는 방법에 대하여 기술한다.

단지 전체, 표본 동 및 개별세대를 대상으로 평가항목별 현장조사를 실시한 후, 그 결과를 종합하여 기계설비노후도 부문의 성능점수를 산정한다.

1) 기계설비시스템 성능평가는 <표 4.16> 및 <표 4.17>의 기준에 따라 세부 평가대상 항목 중 평가를 실시한 항목에 대하여 가중합 평균값을 산정한 후 100점으로 환산한다.

기계설비시스템 성능점수

= ∑(평가항목별 가중치 × 등급점수) ÷ ∑(평가항목별 가중치 × 10) × 100

* 등급 점수 : 양호 (A등급 : 10), 보통 (C등급 : 7),  불량 (E등급 : 0)

2) 평가항목별로 단지 전체, 표본 동 및 개별세대에 대하여 평가를 실시한다. 평가등급의 결정은 <표 4.18>～<표 4.22>의 평가기준에 따른다. 평가된 등급에 따른 성능점수는 <표 4.1>을 이용하여 산정한다.

3) 평가항목별로 조사대상 표본 수에 대한 성능점수를 산술평균하여 해당 항목의 성능점수를 산정한다. 단일 평가항목에 대해 다수 부문(예 : 단지/ 동)의 평가가 실시될 경우, 혹은 다수 계통(예 : 입상배관/ 횡주관)을 평가할 경우, 각 부문 및 계통별 성능점수 산정 후 다수 부문을 산술평균하여 성능점수를 산정한다.

5) 평가항목별 성능점수가 산정되면 <표 4.23>에서 제시한 가중치를 고려하여 기계설비노후도 부문의 성능점수를 산정한다. 이 경우 평가를 실시하지 않은 항목은 제외한다. (예 : 개별난방 방식의 난방 기계실 배관 등)

기계설비노후도 성능점수 = ∑(평가항목별 성능점수[eqn: P_i]  × 평가항목별 가중치[eqn: W_i] )

기계설비시스템 성능 평가결과는 부록 B. [B9호 서식] 『기계설비시스템 성능 평가표』를 활용하여 작성한다.

기계설비노후도 부문에 대한 단지 전체, 표본 동 및 개별세대별 평가결과는 각각 부록 B. [B10호 서식]『단지 기계설비노후도 평가표』, [B11호 서식]『동(棟)별 기계설비노후도 평가표』, [B12호 서식]『세대별 기계설비노후도 평가표』를 활용하여 작성한다.

기계설비노후도 부문의 평가결과는 부록 B. [B13호 서식] 『기계설비노후도 평가표』를 활용하여 작성한다.

4.5 전기설비노후도 평가

전기설비노후도 부문의 평가절차 및 방법에 대하여 기술한다.

전기설비노후도 부문의 평가는 전기설비시스템 성능과 전기설비 각 장비 및 배선 등의 노후도 상태, 노후도에 따른 거주 성능의 영향과 개․보수를 위한 비용 및 개․보수의 용이성 등을 고려하여 평가한다.

전기설비노후도 부문의 평가는 단지 전체, 표본 동 및 개별세대 부문의 평가로 이루어진다.

4.5.1 평가항목

전기설비노후도 부문의 평가항목에 대하여 기술한다.

기계설비노후도 부문의 평가는 7개의 부문에 대해 14개의 평가항목을 조사하여 평가한다.

평가항목 및 각 평가항목별 평가기준, 조사단위 등은 <표 4.24>와 같다.

<표 4.24> 전기설비노후도 평가항목

소 분 류	평 가 항 목	평 가 기 준	조 사 단 위
시스템성능	시스템 종합성능	전기설비시스템 평가기준	단지
수변전설비	수변전기기 상태	일반장비류 평가기준	단지
	발전기 상태	일반장비류 평가기준	단지
	접지시설의 상태	접지시설 평가기준	단지
전력간선 설비	배전선로 상태	배선류 평가기준	단지/ 동
	계량기함/ 배전반의 상태	배전반 평가기준	동
세대전력 설비	세대분전반 상태	배전반 평가기준	세대
	배선 및 기구의 상태	배선류 평가기준	세대
정보통신 설비	통신케이블의 상태	배선류 평가기준	단지/ 동
	배선함의 상태	일반장비류 평가기준	동
옥외 전기설비	등주 및 조명기구의 상태	일반장비류 평가기준	단지
	외등 접지시설 및 배선의 상태	접지시설 평가기준 배선류 평가기준	단지
전기소방 설비	전기소방용 기기 및 장비 상태	일반장비류 평가기준	단지/ 동
	소방용 배선의 상태	배선류 평가기준	단지/ 동

4.5.2 평가등급

전기설비노후도 부문의 평가등급에 대한 기본적인 기준에 대하여 기술한다.

전기설비노후도 부문의 상태별 기본 평가등급 및 조치사항은 <표 4.25>와 같으며, 상태에 따른 평가등급은 A～E의 5등급으로 구분한다.

<표 4.25> 전기설비노후도 부문 기본 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	문제점이 없는 최상의 상태	일상적인 유지관리
B	경미한 손상의 양호한 상태	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	부속시설에 손상이 없는 보통의 상태	보수시행 및 관찰요망
D	주요 시설에 노후화가 진전되어 효율이 감소되며 보수․교체가 요구되는 상태로서 사용제한 여부의 판단이 요구됨	긴급한 보수․교체 요망
E	주요 시설에 심각한 노후화 또는 효율이 급격히 감소되거나 안전성에 위험이 있어, 시설물을 즉각 사용을 금지하고 전반적인 교체가 요구되는 상태	전반적인 교체 요망

4.5.3 평가기준

전기설비노후도 부문의 평가항목별 세부 평가기준에 대하여 기술한다.

전기설비노후도 부문의 평가항목은 총 14개이나, 각 평가항목별 개별 평가기준을 제시할 경우 실제 진단업무시 비효율적일 수 있으며, 전문가에 의해 평가가 실시되므로 대표적인 평가기준에 의해 다수의 평가항목을 평가할 수 있으므로 다음과 같이 5개의 평가기준에 의해 평가한다.

<표 4.25>의 전기설비노후도 부문의 기본 평가기준을 바탕으로 설정한 세부 평가기준은 <표 4.27>～<표 4.33>과 같다.

(1) 전기설비시스템 성능 평가기준

전기설비시스템의 성능 평가에서는 공동주택의 규모 등에 적합한 전기설비 장비 용량 및 방식 등 시스템의 적합성 및 효율성, 경제성, 적법성 등을 검토하는 것으로 설치된 장비 및 배선 자체의 노후도 평가와는 별도로 이루어진다. 또한 시스템 성능은 시스템의 종합적인 성능을 평가하는 것으로 다수의 세부 평가항목으로 구성되며, 평가항목의 특성상 3단계로 평가한다.

전기설비시스템 성능의 세부 평가항목은 <표 4.26>과 같으며, 각 평가항목별 평가기준은 <표 4.27>과 같다.

<표 4.26> 전기설비시스템 성능 평가항목

평 가 항 목	가중치	비 고
수전 및 간선설비는 안정적으로 전원을 공급할 수 있는가?	5
정전시 비상전원 공급은 안정적인가?	3
전화설비는 적정한가?	2
TV 공청설비는 효율적인가?	2
엘리베이터설비의 사양 및 유지보수는 적정한가?	1	엘리베이터 설치단지만 해당
방송설비는 안내 및 비상방송에 적합한가?	1
옥외 보안등 설비는 유효한가?	1
피뢰침 설비는 유효한가?	2
전기설비 시스템은 개․보수 및 리모델링이 용이하도록 시설 되어 있는가?	3
합 계	20

<표 4.27> 전기설비시스템 성능 평가기준

평가항목	등 급			비 고
	양 호	보 통	불 량
수전 및 간선설비는 안정적으로 전원을 공급할 수 있는가?	적정 용량 확보 신뢰도가 높은 수전 및 간선설비 운영	중간	부족한 용량 불안정한 수전 및 간선설비 시스템
정전시 비상전원 공급은 안정적인가?	적정 용량의 비상전원 설비 확보 합리적인 비상전원 공급설비	비상전원의 용량 부족 비합리적인 비상전원 공급설비	비상전원 미확보
전화설비는 적정 한가?	적정 회선수 이상 확보 통신케이블 및 배선방식이 품질확보에 적정함	적정 회선수 확보 중간	적정 회선수 미달 통신케이블 및 배선방식이 품질확보에 미흡
TV 공청설비는 효율적인가?	TV 수상기의 화질 양호 TV 공청설비의 기능 유지 및 성능확보	TV 수상기의 화질 보통 TV 공청설비의 기능에 의한 전세대 TV시청	TV 수상기의 화질불량 일부세대 기능상실로 인한 독자 안테나 설비 설치
엘리베이터 설비의 사양 및 유지보수는 적정한가?	엘리베이터 설비의 사양(인승, 속도 등) 및 대수 적정 합리적인 유지보수 (승차감 및 착상양호, 유지보수 통로 및 공간확보)	중간	엘리베이터 설비의 사양 및 대수 부적정 불합리한 유지보수로 인하여 승차감 및 착상불량 심한 운행소음 및 진동	엘리베이터 설치 단지만 해당
방송설비는 안내 및 비상방송에 적합한가	관리실 중앙방송 가능 소방시설과 연계된 비상방송시스템 확보	비상방송설비 확보 세대 비상방송 가능	비상방송설비 미확보
옥외 보안등 설비는 유효한가?	주민의 보안안전을 확보할 수 있는 옥외 보안등 설치(설치위치 및 조도)	중간	옥외 보안등 설비 미확보
피뢰침 설비는 유효한가?	건물전체가 보호각내에 포함되는 유효한 피뢰침 설비 유효한 접지시설	중간	피뢰침 설비 미확보 유효하지 않은 피뢰침 설비
전기설비 시스템은 추후 개보수 및 리모델링이 용이하도록 시설되어있나?	개․보수 및 리모델링이 용이한 구조 샤프트 확보	중간	개․보수 및 리모델링이 매우 곤란한 구조 장비 반입구, 샤프트 보수공간 확보 불가 구조체 훼손 필요

(2) 일반장비류 평가기준

일반장비류(수변전설비, 비상발전기, 조명기구, 소방용장비 등)에 대하여 평가한다. (기계설비노후도 평가 부문과 동일)

<표 4.28> 일반장비류 평가기준

상태 등급	대표 평가기준	보조 평가기준		비 고
		내용연수기준	보수이력기준
A	장비의 성능이 완벽히 발휘되는 상태	기준 내용연수의 1/4 이내	장비 고장 없었음	일상적인 유지관리
B	장비의 경미한 손상으로 일상적인 유지관리가 필요한 상태	기준 내용연수의 1/4 초과 3/4 이내	경미한 고장 과거 1년간 발생	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	장비의 보수가 필요한 상태	기준 내용연수의 3/4 초과 5/4 이내	중고장 과거 1년간 발생	보수시행 및 관찰요망
D	장비의 노후화가 상당히 진행되어 보수․교체가 필요하며, 경제적으로 보수․교체가 유리한 상태	기준 내용연수의 5/4 초과 7/4 이내	중대한 고장 과거 1년간 1회 발생	긴급한 보수 ․교체 요망
E	장비가 심각히 노후화되어 성능 발휘가 거의 불가한 상태	기준 내용연수의 7/4 초과	중대한 고장 과거 1년간 2회 이상 발생	전반적인 교체 요망
* 경미한 고장 : 장비고장이 건물 기능에 큰 영향을 주지 않으며, 자체 관리인원으로 보수가 가능한 고장 * 중 고 장 : 장비고장이 건물 기능에 큰 영향을 주지 않으나, 자체 관리인원으로 보수가 어려운 고장 * 중대한 고장 : 장비의 고장으로 건물 기능에 큰 지장으로 주는 고장이며, 자체 관리인원으로 보수 가 어려운 고장 (예: 정전성 누전 등) * 각 장비류의 내용연수 기준 <표 4.29> 참조

<표 4.29> 전기 장비류 내용연수

구 분	종 별	내용연수(年)	비 고
수변전설비	수 전 반	20
	배 전 반	20
세대전력설비	세대분전반	20
전력간선설비	분 전 반	20
	동력제어반	15
1) 박종일, “건축설비의 갱신계획과 진단”, 설비기술 99.7 내용 참조

(3) 배선류 평가기준

각종 배선류(전력간선, 세대배선, 정보통신용 배선, 소방용 배선)에 대하여 평가한다.

<표 4.30> 배선류 평가기준

상태 등급	대표 평가기준	보조 평가기준		비 고
		내용연수기준	보수이력기준
A	배선이 전선관내에 보호되고 절연피복이 양호한 상태	기준 내용연수의 1/4 이내	간선 및 세대배선 준공이후 누전등으로 인한 보수이력이 전혀 없음	일상적인 유지관리
B	보호관의 손상, 분기점의 단자부식 등으로 일상적인 유지관리가 필요한 상태	기준 내용연수의 1/4 초과 3/4 이내	간선 및 세대배선 과거 3년간 누전등으로 인한 보수이력이 없음	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	절연피복이 경미하게 손상되었으며 분기점의 보수가 필요한 상태	기준 내용연수의 3/4 초과 5/4 이내	간선 및 5% 이상 세대수의 배선이 과거 3년간 1회 누전발생	보수시행 및 관찰요망
D	전선이 노후화되어 절연피복이 경화, 손상되었으며 임의 분기가 많아 보수․교체가 필요한 상태	기준 내용연수의 5/4 초과 7/4 이내	간선 및 5% 이상 세대수의 배선이 과거 3년간 2회 누전발생	긴급한 보수․교체 요망
E	전선의 노후화가 심각히 진행되었으며, 절연피복이 손상되고 불안전한 임의 분기등으로 절연 확보가 곤란한 상태	기준 내용연수의 7/4 초과	간선 및 5% 이상 세대수의 배선이 과거 3년간 3회 이상 누전발생	전반적인 교체 요망
* 각종 배선류 기준 내용연수 <표 4.31> 참조

<표 4.31> 배선류 내용연수

구 분	종 별	내용연수(年)	비 고
전력간선설비	전 선	20
	전력용 케이블	30
세대전력설비	전 선	20
정보통신설비	통신용 케이블	30
	약전용전선	20
* 박종일, “건축설비의 갱신계획과 진단”, 설비기술 99.7 내용참조

(4) 배전반 평가기준

배전반에 대하여 평가한다

<표 4.32> 배전반 평가기준

상태 등급	대표 평가기준	보조 평가기준		비 고
		내용연수기준	보수이력기준
A	차단기, 배선용 단자 등의 성능이 양호하게 발휘되는 상태	기준 내용연수의 1/4 이내	장비고장 없음	일상적인 유지관리
B	차단기와 배선용 단자 등의 경미한 손상으로 일상적인 유지보수가 필요한 상태	기준 내용연수의 1/4 초과 3/4 이내	경미한 고장 과거 1년간 1회 이상 발생	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	차단기와 배선용 단자 등이 노후되어 일부에 대한 보수가 필요한 상태	기준 내용연수의 3/4 초과 5/4 이내	중고장 과거 1년간 1회 이상 발생	보수시행 및 관찰 요망
D	차단기와 배선용 단자 등이 노후되고 손상되어 보수 및 교체가 필요한 상태	기준 내용연수의 5/4 초과 7/4 이내	중대한 고장 과거 1년간 1회 이상 발생	긴급한 보수․교체 요망
E	단락, 과부하, 누전 등 전기사고에 대하여 차단성능이 발휘되지 못하는 상태	기준 내용연수의 7/4 초과	중대한 고장 과거 1년간 2회 이상 발생	전반적인 교체 요망
* 배전반 기준 내용연수 <표 4.29> 참조

(5) 접지시설 평가기준

접지설비에 대하여 평가한다

<표 4.33> 접지시설 평가기준

상태 등급	접지저항값 기준	비 고
A	접지극 및 도선의 상태가 양호하고 기준 접지저항치 이하로 유지관리되고 있는 상태	일상적인 유지관리
B	접지극 및 도선의 일부가 노후되어 일상적인 유지보수가 필요한 상태	경미한 손상, 보수 및 일상적인 유지관리
C	접지저항이 기준치에 부적합하거나 일부가 망실되어 보수가 필요한 상태	보수시행 및 관찰요망
D	접지극이 부식되었거나 도선이 단선되어 보수 및 교체가 필요한 상태	긴급한 보수․교체 요망
E	접지시설이 누락되었거나 망실되어 보호기능이 발휘되지 못하고 있는 상태	전반적인 교체 요망

4.5.4 평가항목별 가중치 및 요약

전기설비노후도 부문의 평가항목별 가중치와 전반적인 내용을 요약․기술한다.

전기설비노후도 부문의 평가항목, 가중치, 평가기준, 평가대상 및 표본 선정기준 등을 요약하면 <표 4.34>와 같다.

<표 4.34> 전기설비노후도 평가항목별 가중치 및 요약

소분류	평 가 항 목	가중치	평 가 기 준	평가 대상	표본 선정기준
시스템 성능 (20)	시스템 종합성능	20	전기설비 시스템 평가기준	단지	전체시스템 종합평가
수변전 설비 (25)	수변전기기 상태	12	일반장비류 평가기준	단지	단지 전체
	발전기 상태	8	일반장비류 평가기준	단지	단지 전체
	접지시설의 상태	5	접지시설 평가기준	단지	단지 전체
전력 간선 설비 (15)	배전선로 상태	8	배선류 평가기준	단지/ 동	단지 : 표본 동수(수변전실 포함) 동 : 표본 동별 1개소 이상
	계량기함/ 배전반의 상태	7	배전반 평가기준	동	표본 동별 1개소 이상
세대 전력 설비 (12)	세대분전반 상태	6	배전반 평가기준	세대	표본세대 전체
	배선 및 기구의 상태	6	배선류 평가기준	세대	표본세대 종합평가
정보 통신 설비 (10)	통신케이블의 상태	5	배선류 평가기준	단지/ 동	단지 : 통신간선 3개소 이상 동 : 표본 동별 1개소 이상
	배선함의 상태	5	일반장비류 평가기준	동	단지 : 구내 통신실 종합평가 동 : 표본 동별 1개소 이상
옥외 전기 설비 (8)	등주 및 조명기구의 상태	4	일반장비류 평가기준	단지	표본 동 수 × 1개소 이상
	외등 접지시설 및 배선의 상태	4	접지시설 평가기준 배선류 평가기준	단지	표본 동 수 × 1개소 이상
전기 소방 설비 (10)	전기소방용 기기 및 장비 상태	6	일반장비류 평가기준	단지/ 동	단지 : 수신반 전체 동 : 표본 동별 1개소이상
	소방용 배선의 상태	4	배선류 평가기준	단지/ 동	단지 : 소방간선 3개소 이상 동 : 표본 동별 1개소 이상

4.5.5 성능점수 산정

평가항목별 조사결과를 종합하여 전기설비노후도 부문의 성능점수를 산정하는 방법에 대하여 기술한다.

단지 전체, 표본 동 및 개별세대를 대상으로 평가항목별 현장조사를 실시한 후, 그 결과를 종합하여 전기설비노후도 부문의 성능점수를 산정한다.

세부 성능점수 산정절차는 기계설비노후도 평가 부문과 동일하다.

1) 전기설비시스템 성능점수 산정

성능점수 = ∑(항목별 가중치 × 등급점수) ÷ ∑(평가항목 가중치 × 10) × 100

* 등급 점수 : 양호 (A등급 : 10), 보통 (C등급 : 7),  불량 (E등급 : 0)

2) 전기설비노후도 성능점수 산정

전기설비노후도 성능점수 = ∑(평가항목별 성능점수[eqn: P_i] × 평가항목별 가중치[eqn: W_i] )

전기설비시스템 성능 평가결과는 부록 B. [B14호 서식] 『전기설비시스템 성능 평가표』를 활용하여 작성한다.

전기설비노후도 부문에 대한 단지 전체, 표본 동 및 개별세대별 평가결과는 각각 부록 B. [B15호 서식]『단지 전기설비노후도 평가표』, [B16호 서식]『동(棟)별 전기설비노후도 평가표』, [B17호 서식]『세대별 전기설비노후도 평가표』를 활용하여 작성한다.

전기설비노후도 부문의 평가결과는 부록 B. [B18호 서식] 『전기설비노후도 평가표』를 활용하여 작성한다.

4.6 건축 마감 및 설비노후도 평가

건축 마감, 기계설비노후도 및 전기설비노후도의 세 부문에 대한 평가결과를 종합하여 건축 마감 및 설비노후도를 평가하는 방법에 대하여 기술한다.

건축 마감, 기계설비노후도 및 전기설비노후도의 세 부문으로 나누어 단지 전체, 표본 동 및 개별세대별로 평가한 결과를 종합하여 건축 마감 및 설비노후도를 평가한다.

<표 4.35> 건축 마감 및 설비노후도 평가부문별 가중치

중 분 류	가 중 치	비 고
건축 마감	0.25
기계설비노후도	0.45
전기설비노후도	0.30
합 계	1.00

건축 마감 및 설비노후도 분야의 평가결과는 앞서 산정한 각 부문의 평가결과에 <표 4.35> 평가부문별 가중치를 고려하여 부록 B. [B19호 서식]『건축 마감 및 설비노후도 평가표』를 활용하여 작성한다.

								제5장
							주거환경 평가
	5.1 평가절차 5.2 표본 동(棟)의 선정 5.3 주거환경 평가

5. 주거환경 평가

5. 주거환경 평가

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5.1 평가절차

주거환경 분야의 평가절차에 대하여 기술한다.

주거환경 평가는 건축물의 고유한 용도에 따른 사용의 편리성과 거주의 쾌적성 등 거주자들의 삶의 질적인 측면에 대한 사항을 평가하는 것으로서 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경 등 5개의 항목에 대하여 조사/ 평가한다.

주거환경 평가는 단지 전체 및 표본 동에 대하여 시행하고, 평가결과에 항목별 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E 등급의 5단계로 구분하여 판정한다.

(1) 표본의 선정

5.2절의 표본 선정기준에 따라 소방활동의 용이성, 일조환경 항목의 평가를 위한 표본 동(棟)을 선정한다.

(2) 부문별 조사

단지 전체 및 표본 동(棟)에 대하여 평가항목별로 조사한다. 평가항목별 조사는 평가기준, 평가등급 및 평가표를 활용한다.

(3) 성능점수 산정

평가등급별 성능점수는 <표 5.1>을 이용하여 산정한다.

<표 5.1> 평가등급별 성능점수

평가등급	A	B	C	D	E
성능점수	100	90	70	40	0

성능점수를 등급으로 표현하고자 할 경우에는 <표 5.2>를 이용한다.

<표 5.2> 성능점수별 평가등급

성능점수(PS)	100≧PS>95	95≧PS>80	80≧PS>55	55≧PS>20	20≧PS≧0
평가등급	A	B	C	D	E

주거환경 평가절차는 <그림 5.1>과 같다.

<그림 5.1> 주거환경 평가절차

5.2 표본 동(棟)의 선정

주거환경 분야에 대하여 조사할 표본 동(棟)의 선정기준에 대하여 기술한다.

주거환경 평가는 각 평가항목에 대하여 단지 전체를 대상으로 평가한다. 다만, 소방활동의 용이성, 일조환경 항목은 단지 전체 뿐 아니라 표본 동(棟)을 선정해서 평가한다.

소방활동의 용이성, 일조환경 항목의 평가를 위해 조사해야 할 최소 표본 동 수의 선정기준은 <표 5.3>과 같다. 조사대상 동은 예비평가위원회에서 지정한 동을 반드시 포함하여야 한다. 예비평가위원회에서 동을 지정하지 않거나, 지정된 동 수가 <표 5.3>의 기준 동 수보다 적을 경우에는 단지 전체와 동(棟)배치 등을 고려하여 평가의 유의성 및 객관성을 확보할 수 있도록 선정한다. 다만, 50세대 이하인 연립주택이나 다세대 주택의 경우에는 최소 표본조사 동 수를 반감할 수 있다.

<표 5.3> 최소 조사 동 수 선정기준

규모(동수)	산 식	최소 조사동수	비 고
3동 이하	전체 동수의 60%	1～2동
4 ～ 13	2 + (전체 동수 - 3) × 20%	3～4동
14 ～ 26	4 + (전체 동수 - 13) × 15%	5～6동
27 ～ 46	6 + (전체 동수 - 26) × 10%	7～8동
47동 이상		9동
* 동 수 선정시 소수점 이하는 올림으로 계산함

5.3 주거환경 평가

5.3.1 평가항목

주거환경 분야의 평가항목에 대하여 기술한다.

주거환경 분야의 평가는 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경의 5개 평가항목을 단지 전체에 대하여 평가하고, 그 중 소방활동의 용이성과 일조환경은 항목의 특성상 단지 전체 뿐 아니라 표본 동(棟)을 선정하여 평가한다.

5.3.2 평가등급

주거환경 분야의 평가등급에 대한 기본적인 기준에 대하여 기술한다.

주거환경 분야를 평가하기 위한 기본 평가등급 및 조치사항은 <표 5.4>와 같으며, 상태에 따른 평가등급은 A～E의 5단계로 구분한다.

<표 5.4> 주거환경 분야 기본 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	주거환경이 현행 법규나 기준을 상당히 상회하는 이상적인 수준	일상적인 유지관리
B	현행 법규나 기준을 약간 상회하는 적정한 주거환경 수준	일부 개선 및 일상적인 유지관리
C	주거환경이 현행 법규나 기준과 동일한 수준으로 보통의 수준	부분적인 개선 및 관찰
D	현행 법규나 기준에 약간 미달하는 부족한 주거환경 수준	전반적인 개선
E	주거환경이 현행 법규나 기준에 상당히 미달하는 열악한 수준	긴급 개선조치 및 재건축

5.3.3 평가기준

주거환경 분야의 평가항목별 세부 평가기준에 대하여 기술한다.

<표 5.4>의 주거환경 분야의 기본 평가기준을 바탕으로 설정한 평가항목별 세부 평가기준은 <표 5.5>～<표 5.9>와 같다.

(1) 도시미관 평가기준

도시미관에 대한 평가는 단지 내 조경 등 단지 전체의 환경과 주변 환경을 비교․분석하여 평가한다.

<표 5.5> 도시미관 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	조사대상 단지의 미관이 주변에 비해 매우 양호한 상태
B	A, C 중간단계
C	조사대상 단지의 미관이 주변의 상황과 유사한 상태
D	C, E 중간단계
E	조사대상 단지의 미관이 주변에 비해 매우 불량한 상태

(2) 소방활동의 용이성 평가기준

소방활동의 용이성에 대한 평가기준은 ‘소방기술기준에관한규칙’ 제101조에 의하여 소방차의 통행에 지장이 없을 정도의 도로 폭(6m)을 확보하고 있는지의 여부와 접근로 개수, 응급주차시설 확보 여부, 단지 내 도로 주변의 평소 주차상태 등을  고려하여 평가한다.

<표 5.6> 소방활동의 용이성 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	소방차의 단지진입 및 단지내 모든 동의 접근이 용이한 상태	진입도로 6m 이상 확보 접근로 2개 이상 확보 평소 주변 주차 등으로 인한 지장이 없음 단지내 모든 동으로의 소방차 접근 가능 응급주차시설 확보
B	소방차의 단지진입은 용이하나, 일부 동으로의 소방차의 접근이 곤란한 상태	진입도로 6m 이상 확보 접근로 2개이상 확보 평소 주변 주차 등으로 인한 지장이 없음 단지내 일부동으로의 소방차 접근 곤란 응급주차시설 일부 미확보
C	소방차의 단지진입에 다소 지장이 있으며, 일부 동으로의 소방차의 접근이 곤란한 상태	진입도로 6m 이상 확보 평소 주변 주차 등으로 인한 일부 지장이 있음 단지내 일부 동으로의 소방차 접근 곤란 응급주차시설 일부 미확보
D	화재시 단지내로의 소방차 진입에 큰 지장이 있거나, 단지내 각 동으로의 접근이 곤란한 상태	진입도로 6m 이상 확보 평소 주변 주차 등으로 인한 소방차 진입이 곤란 단지내 소방차 이동이 곤란
E	화재시 단지내로의 소방차 진입이 불가능하여 심각한 인명과 재산의 손실이 예상되는 상태	-

(3) 침수피해 가능성 평가기준

자연재해 중에서 직접적으로 거주자의 생활환경에 악영향을 미칠 수 있는 침수피해의 가능성에 대하여 침수의 우려가 있는 지역인지와 해당 단지의 배수능력을 고려하여 평가한다.

<표 5.7> 침수피해 가능성 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	침수의 우려가 없는 지역이며, 배수성능이 원할한 상태
B	침수의 우려가 있는 지역이나 배수성능이 원활한 상태로 피해가 예상되지 않는 상태
C	침수의 우려가 있는 지역이나 단지내 배수성능이 비교적 원활하여 폭우시 부분 침수 피해가 예상되는 상태	최근 10년간 부분 침수피해 발생
D	침수의 우려가 있는 지역이며, 단지내 배수성능에 다소 문제가 있어 폭우시 침수 피해가 예상되는 상태	최근 10년간 침수피해 발생
E	침수의 우려가 있는 지역이며, 단지내 배수성능이 원활하지 못해 건물내의 침수 피해가 예상되는 지역이며, 침수방지 대책이 곤란한 상태	최근 10년간 2회 이상 침수피해 발생
1) 부분침수피해 : 거주공간으로의 침수는 없으나 단지내 조경, 지하 피트층 등으로의 침수 2) 침수피해 : 거주공간의 침수피해 발생

(4) 세대당 주차대수 평가기준

세대당 주차대수는 ‘주차장법’, ‘주택건설기준등에관한규정’ 등 관련 법령을 고려하여 평가한다.

<표 5.8> 세대당 주차대수 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	현행 규정의 160% 초과의 수준 (장래의 차량 증가에 충 분히 대응할 수 있는 수준)	세대당 1.6대 초과
B	현행 규정의 120% 초과 160% 이하로 규정에 비해 여유가 있는 상태	세대당 1.2대 초과 1.6대 이하
C	현행 규정의 80% 초과 120% 이하로 규정과 유사한 상태	세대당 0.8대 초과 1.2대 이하
D	현행 규정의 40% 초과 80% 이하로 규정에 미달하는 상태	세대당 0.4대 초과 0.8대 이하
E	현행 규정의 40% 미만의 수준 (현행 주차장 설치기준에 상당히 미달하는 수준)	세대당 0.4대 이하

(5) 일조환경 평가기준

일조환경에 관한 평가는 ‘건축법 시행령’ 제86조에 근거하여 일조시간을 기준으로 실시한다. 일조시간은 동지날에 측정하거나 시뮬레이션 결과를 이용하고, 부득이한 경우 거주자 설문조사 등을 통해 평가한다.

<표 5.9> 일조환경 평가기준

상태등급	상 태	비 고
A	단지내 전 세대가 현행 규정에 만족하는 상태
B	단지내 전 세대 중 10% 미만의 세대가 현행 규정에 만족하지 못하는 상태	5층 공동주택의 경우 1층 세대의 절 반 미만이 규정을 만족 못함
C	단지내 전 세대 중 10%이상 20% 미만의 세대가 현행 규정에 만족하지 못하는 상태	5층 공동주택의 경우 1층 세대의 전체 미만이 규정만족 못함
D	단지내 전 세대 중 20%이상 30% 미만의 세대가 현행 규정에 만족하지 못하는 상태	5층 공동주택의 경우 1층 전 세대 및 2층 세대 절반 미만이 규정을 만족 못함
E	단지내 전 세대 중 30% 이상의 세대가 현행 규정에 만족하지 못하는 상태	5층 공동주택의 경우 1층 전 세대 및 2층 세대 절반 이상이 규정을 만족 못함
* 현행 일조시간 규정 : 동지 기준 9시에서 15시 사이에 2시간 이상 계속하여 일조 확보

5.3.4 평가항목별 가중치 및 요약

주거환경 분야의 평가항목별 가중치와 전반적인 내용을 요약․기술한다.

주거환경 분야의 평가항목, 가중치, 평가기준, 평가대상 및 표본 선정기준 등을 요약하면 <표 5.10>과 같다.

<표 5.10> 주거환경 평가항목별 가중치 및 요약

구 분	평 가 항 목	가중치	평 가 기 준	평가대상	표본 동 선정기준
주거환경	도시미관	0.25	도시미관 평가기준	단지	-
	소방활동의 용이성	0.25	소방활동의 용이성 평가기준	단지/ 동	표본 동 전체
	침수피해 가능성	0.10	침수피해 가능성 평가기준	단지	-
	세대당 주차대수	0.25	세대당 주차대수 평가기준	단지	-
	일조환경	0.15	일조환경 평가기준	단지/ 동	표본 동 전체

5.3.5 성능점수 산정

평가항목별 조사결과를 종합하여 주거환경 분야의 성능점수를 산정하는 방법에 대하여 기술한다.

단지 전체 및 표본 동을 대상으로 평가항목별 현장조사를 실시한 후, 그 결과를 종합하여 주거환경 분야의 성능점수를 산정한다.

1) 평가항목별로 단지 전체 및 표본 동에 대하여 평가를 실시한다. 평가등급의 결정은 <표 5.5>～<표 5.9>의 평가기준에 따른다. 평가된 등급에 따른 성능점수는 <표 5.1>을 이용하여 산정한다.

2) 평가항목별로 조사대상 표본 수에 대한 성능점수를 산술평균하여 해당 항목의 성능점수를 산정하며, 단지 전체와 동에 대한 평가를 할 경우에는 단지와 동의 성능점수를 산술평균하여 해당 항목의 성능점수를 산정한다.

3) 평가항목별 성능점수가 산정되면 <표 5.10>에서 제시한 가중치를 고려하여 주거환경 성능점수를 산정한다.

주거환경 성능점수 = ∑(평가항목별 성능점수[eqn: P_i] × 평가항목별 가중치[eqn: W_i] )

단지 전체 및 동별 주거환경 평가결과(소방활동의 용이성, 일조환경 항목)는 부록 B. [B20호 서식] 『단지 및 동(棟)별 주거환경 평가표』를 활용하여 작성한다.

주거환경 분야의 평가결과는 부록 B. [B21호 서식] 『주거환경 평가표』를 활용하여 작성한다.

								제6장
							비용분석
	6.1 비용분석절차 6.2 비용분석

6. 비용분석

6. 비용분석

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6.1 비용분석절차

비용분석절차에 대하여 기술한다.

비용분석은 안전진단 절차에 따라 건축 마감 및 설비노후도 평가, 주거환경 평가 후 실시하며, 개․보수 후의 주택의 비용분석과 재건축 후의 주택의 비용분석을 통해서 판정한다.

비용분석절차는 <그림 6.1>과 같다.

<그림 6.1> 비용분석절차

6.2 비용분석

비용분석을 수행하기 위해 고려해야 하는 사항들에 대하여 기술한다.

비용분석을 시행할 경우에는 내용연수, 실질이자율(할인율), 비용산정근거 등 기본적인 사항과 개․보수 비용, 재건축 비용 등을 고려한다.

내용연수, 실질이자율 등 비용분석을 위하여 기본적인 사항[6.2.1절]들을 먼저 결정하고 개․보수 비용[6.2.2절], 재건축 비용[6.2.3절]의 산정을 통해서 비용분석[6.2.4절]을 수행한다.

6.2.1 기본사항

비용분석을 위해서 필요한 내용연수, 실질이자율(할인율), LCC 분석, 비용산정근거 등 기본적인 사항에 대하여 기술한다.

(1) 내용연수

(2) 실질이자율(할인율)

(3) LCC(Life Cycle Cost) 분석

(4) 비용산정근거

(1) 내용연수

자산의 가치가 존재하는 기간으로서 ‘법인세법’상에서 규정하고 있는 기준을 준용한다. (예 : 철근콘크리트조 40년, 블록조․목조 20년)

건축물의 내용연수란 건축물이 본래의 목적으로 사용할 수 없게 되기까지의 년수를 말한다. 본 연구에서 내용연수는 대상 부동산의 경제적 가치를 평가하는데 사용하는 기간을 의미하므로, 자산의 가치가 존재하는 기간을 법률로써 규정하고 있는 ‘법인세법’상의 내용연수를 따르는 것이 합리적이다. ‘법인세법 시행규칙’ 제 15조 3항 ‘건축물 등의 기준 내용연수 및 내용연수 범위표’에는 철근콘크리트조 아파트의 수명을  30년～50년(중간값 40년)으로 규정하고 있다.

한편, ‘도시및주거환경정비법시행령’ 제2조 제5항에서는 철근콘크리트 건축물의 비용분석 평가기간을 40년으로 규정하고 있으므로, 40년을 철근콘크리트조 아파트의 내용연수로 본다.

(가) 재건축 후 주택의 내용연수

재건축 후의 주택의 내용연수는 전술한 바와 같이 40년으로 한다.

(나) 개․보수 후 주택의 내용연수

개․보수 후의 주택의 내용연수는 성능회복 수준에 비례하고, 성능회복 수준은 그에 소요된 비용에 의하여 결정되는 것으로 가정한다.

[eqn: {N }_{r m } {}=&R{}+{}E(c) ##E(c){}=&k{}×{}L{}×{} {{C }_{r m } }over { { C}_{rc } } ##{}k{}=&1{}-{} {{Ba}} over {{100}}]

[eqn: N_{r m}~ :& 개․보수~ 후~ 주택의~ 총~내용연수~(최대~ 40년) ##R~ :& 기존~ 주택의 ~잔여~ 내용연수 ##E(c)~:& 개․보수에~ 의한~ 연장~내용연수 ##k~ :& 성능회복율,~~~~~~~L~ :~ 주택의~내용연수 (40년) ##C_{r m}~ :& 개․보수~ 비용,~~~~C_{rc}~ :~ 재건축 비용 ##Ba~ :& 경과연수]

개․보수 후의 성능회복율 [eqn: k]값은 건축물에 따라 70～90% 정도까지 가능하다는 기존의 연구와 벽식구조 철근콘크리트 공동주택의 평면이 가변성이 부족하다는 점을 감안하여 주택의 경과연수에 따라 성능회복율을 산정하여 적용한다.

(2) 실질이자율(할인율)

실질이자율(할인율)은 다음과 같은 식으로 구하고 명목이자율과 물가상승율은 <표 6.1>과 같이 한국은행의 경제통계연보와 통계청의 주요경제지표를 참고하여 과거 5년 정도의 수치를 산술평균한 값을 적용한다.

(다만, 1998년도의 수치는 IMF 구제금융으로 인한 특수한 상황이었기 때문에 제외하며, 2003년도를 기준으로 수치를 산출시에는 1998년도 수치를 제외한 1999년도부터 4년간의 산술평균치를 적용한다.)

[eqn: i{}={} { (1+i_n ) }over {(1+f{}) } }{}-{}1]    ㆍㆍㆍㆍㆍㆍㆍㆍㆍㆍㆍㆍ <실질이자율 산정식>

i : 실질이자율      in : 명목이자율      f : 물가상승율

실질이자율(할인율)은 비용분석 과정에서 발생시점이 다른 화폐의 가치를 객관적으로 비교하기 위해 특정 시점으로 화폐의 가치를 환산하는데 이용되며, 정부채권의 수익률, 시중금리, 물가상승(인플레이션)등 여러가지 복합적인 요인을 포함하고 있다.

실질이자율(할인율) 산정에 필요한 명목이자율로는 장기정부채권의 이율을 사용하는 것이 원칙이나 국내의 경우 장기정부채권의 시장규모가 적어 금리의 주도적 역할을 담당하지 못하므로 흔히 은행이자율을 명목이자율로 사용한다.

재건축 사업의 경우, 민간기업이 건축주 및 사업시행자가 될 가능성이 크기 때문에 본 매뉴얼에서는 기업대출금리를 명목이자율로 사용하였다.

<표 6.1> 실질이자율(할인율) 산정표

연 도	기업대출금리 (명목이자율)	소비자물가 총지수 (물가상승율)		실질이자율 (%)
	연말(%)	2000=100	등락률(%) (전년비)
1996	10.98	86.4	4.9	5.80
1997	11.75	90.2	4.4	7.04
1998	15.2	97.0	7.5	7.16
1999	8.91	97.8	0.8	8.04
2000	8.18	100.0	2.3	5.75
2001	7.49	104.1	4.1	3.26
2002	6.56	106.9	2.7	3.76
평 균	-	-	-	5.201)
자 료 검 색	명목이자율 : 한국은행>경제통계>통계DB검색>통화/금융>금리> 예금은행가중평균여신금리>기업대출금리
	소비자물가지수 : 통계청>주요경제지표>소비자물가>소비자물가총지수 및 전년동월비
1) 2003년 기준 실질이자율(할인율)은 1999년부터 4년간의 평균값인 5.20% 적용

명목이자율 및 물가상승율은 각각 한국은행 및 통계청을 통해 매월 집계되어 익월 중 공표하며, <표 6.1>의 연도별 수치는 그 해의 월별수치의 산술평균치를 나타낸 것이다.

(3) LCC(Life Cycle Cost) 분석

주택에 대한 LCC 분석을 하기 위해서는 시간의 흐름에 따른 화폐의 가치 변화를 고려해야하며, 복수의 대안을 비교하기 위해서는 동일시점의 가치로 환산하여야 한다. 본 매뉴얼에서는 LCC 산정방법 중에서 년가법(annual equivalent method)을 사용한다.

년가법은 현재의 비용을 일정한 기간동안 동일한 비용으로 배분할 경우에 매년의 비용(Uniform Capital Recovery)을 산정하는 방법이다. 즉, 이 방법은 대안들의 이익과 비용을 년간등가비용으로 나타내는 방법이며, 계산식은 다음과 같다.

[eqn: A{}={}P{}×{}LEFT[ { i{(1+i)}^{n}} over {{(1+i)}^{n}-1} RIGHT ]]   ㆍㆍㆍㆍㆍ<현재 비용의 년가 환산식>

[eqn: A] : 년가	[eqn: P] : 현재비용

[eqn: i] : 할인율(실질이자율)	[eqn: n] : 분석기간

(4) 비용산정근거

공법 및 재료, 노임단가는 조달청에서 발행하는 『가격정보』, 대한건설협회에서 발행하는 『물가자료』 및 『표준품셈』,『정부노임단가』, 한국물가정보에서 발행하는 『종합적산정보』등 정부공인 비용관련자료를 활용하여 산정한다.

개․보수 공사의 원가계산서는 회계예규『정부공사 원가계산 작성준칙』에 의거하여 작성하며, 원가계산서의 일반 공사비는 표준품셈 및 거래가격 기준(종합적산정보 등)을 참조하여 재료비, 노무비, 경비로 구분하여 산출하고 일위대가도 첨부한다.

6.2.2 개․보수 비용의 산정

개․보수 비용을 산정하기 위한 철거공사비, 구조체 보수․보강비용, 건축 마감 및 설비 성능회복비용, 유지관리비, 개․보수 기간의 이주비 산정방법에 대하여 기술한다.

(1) 철거공사비

(2) 구조체 보수․보강비용

(3) 건축 마감 및 설비 성능회복비용

(4) 유지관리비

(5) 이주비

(1) 철거공사비

개․보수를 위한 건축물의 철거에 소요되는 비용은 철거비와 환경관리비 항목으로 구분할 수 있다.

(가) 철거비

개․보수 공사를 수행하기 위해 일부 시설물과 부위 등을 철거하는 경우에는 철거되지 않는 부분에 손상이 가지 않도록 해야되기 때문에 전면적인 철거보다 더 많은 비용이 소요된다. 시설물의 구조체 부분을 제외한 모든 부분을 전면 개․보수하는 경우 통상적으로 개․보수 공사비의 3% 내외를 순수한 철거비로 인정하고 있으나, 개․보수의 범위가 줄어들수록 작업의 난이도는 증가하게 되므로 철거비는 오히려 늘어난다.

개․보수 공사를 수행하기 위한 철거비는 노후도 등급을 고려하여 <표 6.2>와 같이 산정하고, 내역서를 작성하여 제시한다.

<표 6.2> 철거비 비율

상 태 등 급	B	C	D	E
철거비 비율1)(%)	9	7	5	32)
1) 개․보수 공사비(구조체 보수․보강비용 + 건축 마감 및 설비 성능회복비용 + 이주비) 대비 철 거비 비율 2) 전면 철거의 경우

(나) 환경관리비

철거한 자재나 부품의 폐기에 소요되는 환경관리비는 ‘건설기술관리법’ 제26조의5 ‘건설공사의 환경관리’ 및 세부 시행규칙 제28조의2 ‘환경관리비의 산출기준’에 근거하여 산정하고, 내역서를 작성하여 제시한다.

(2) 구조체 보수․보강비용

구조체를 보수․보강하는 목적은 건물의 기능이나 내구성의 저하를 회복하고자 하는 것 이외에 거주자의 심리적인 안정과 미관을 향상시키고자 하는 경우도 있으나, 본 매뉴얼에서는 구조체의 안전성 확보를 위한 수선행위만을 보수․보강의 범위로 한정한다.

구조체 보수․보강 비용은 구조안전성 평가결과에 따른 [3.7절] 보수․보강(안)에 준하여 종합적산자료 및 월간물가자료(사단법인 한국물가협회 발간)를 적용하여 산출한다. 신기술이나 특수공법을 적용할 경우에는 <표 6.3>과 같은 일위대가를 작성하여 그 비용을 산정한다.

<표 6.3> 일위대가 산출표

적 용 공 법		::
공종/ 품목	규격		단위	수량	재료비		노무비		경비		소계		비고
					단가	금액	단가	금액	단가	금액	단가	금액

(3) 건축 마감 및 설비 성능회복비용

재건축의 비용분석을 위해서 건축 마감 및 설비노후도 평가 결과에 따라 성능회복을 위한 비용을 산정한다.

성능회복은 구조체 보수․보강을 제외한 건축 마감, 기계 및 전기설비 성능의 회복을 일컫는 것으로, 사용기간이 경과함에 따라 진행되는 노후화 및 진부화에 대응하기 위해 안전진단 당시의 표준적인 성능수준으로 회복하기 위한 행위를 의미한다. 본 매뉴얼에서는 성능회복을 위한 비용산정 절차 및 기준을 제시한다.

가) 기본사항

성능회복의 수준은 재건축 안전진단 당시 해당 공동주택의 규모(평형)에 해당하는 표준적 공동주택의 수준(예, 대한주택공사 아파트 등)을 의미한다. (예 1 : 해당 주택의 준공 당시에는 급수배관으로 강관을 사용하였으나 성능회복 비용산정 시에는 동관적용/ 예 2 : 준공 당시에는 인터넷 통신설비에 대한 고려가 없었으나, 성능회복비용 산정 시에는 고려)

성능회복비용은 각 공종별 실제 보수․교체에 소요되는 공사내역을 정확히 산정하며, 그 근거를 제시하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 비용분석의 효율성과 객관성을 확보하기 위해 본 매뉴얼에서 제시하는 공종별 보수․교체 비율을 이용하여 공사범위를 선정할 수 있다. 보수․교체 비율에 따른 공사비는 대한주택공사, 서울시 도시개발공사 등 공공기관에서 채용하는 공동주택 공사의 실적자료를 활용하여 산정할 수 있다.

나) 건축 마감 부문 성능회복비용

1) 비용산정을 위한 공종분류 및 공종별 공사비 비율

건축 마감 부문의 성능회복비용을 산정하기 위한 공종별 공사비 비율(신축공사 기준)은 <표 6.4>와 같다.

이 비율은 건축 마감 부문의 보수․교체비용을 산정하기 위해 필요한 신축공사비(직접공사비)에 대한 비율로서, 해당 단지의 상황이 특수한 경우에는 근거자료를 제시하여 별도로 산정할 수 있다.

<표 6.4> 건축 마감 공종별 공사비 비율

공 종	공사비 비율(%)	비 고
지붕마감공사	1.0 ～ 2.0	방수, 누름콘크리트 등
외벽마감공사	0.5 ～ 1.5	미장, 견출, 도장
계단실공사	2.0 ～ 3.5	미장, 견출, 도장
공용창호공사	0.2 ～ 0.7
* 신축공사비에 대한 비율로서 실적자료를 바탕으로 추정한 것임

2) 공종별 보수․교체 비율의 산정

안전진단 평가결과에 따른 공종별 보수․교체 비율은 <표 6.5>와 같으며, 제시된 보수․교체 비율의 ±10% 이내에서 적용할 수 있다. 다만, 해당 단지의 상황에 따라 근거자료를 첨부하여 별도로 비용을 제시할 수 있다.

공종별 등급기준을 별도로 정의하지 않은 경우에는 건축 마감 평가등급 결과를 적용하며, 특별한 경우에는 근거를 첨부하여 적용할 수 있다.

<표 6.5> 건축 마감 평가등급별 보수․교체 비율

공 종	평가등급별 보수․교체비율(%)					비 고
	A	B	C	D	E
지붕마감공사	0	20	50	80	100	지붕마감상태 종합고려
외벽마감공사	0	20	50	80	100	외벽마감상태 종합고려
계단실공사	0	20	50	80	100	계단 및 계단난간 등 고려
공용창호공사	0	20	50	80	100	계단실 등의 공용창호 고려

3) 성능회복 공사비 산정기준

건축 마감 부문의 각 공종별 성능회복비용 산정은 공종별 신축공사비 비율과 평가등급별 보수․교체 비율을 고려하여 다음 식과 같이 산정한다. 다만, 해당 단지의 상황에 따라 근거자료를 첨부하여 별도로 비용을 제시할 수 있다.

○ 건축 마감 공종별 성능회복 공사비

= 건물신축공사비 × ∑(공종별 공사비 비율[eqn: C_i] × 공종별 보수․교체 비율[eqn: R_i] )

다) 기계설비 성능회복 비용 산정

1) 비용산정을 위한 공종 분류 및 공종별 공사비 비율

기계설비 성능회복 비용 산정을 위한 공종 분류 및 공종별 공사비 비율(신축공사 기준)은 <표 6.6>과 같다.

이 비율은 기계설비 보수․교체 비율을 산정하기 위해 필요한 신축공사비 비율로서 해당 단지의 상황이 특수한 경우에는 근거자료를 제시하여 별도로 산정할 수 있다.

<표 6.6> 기계설비 공종별 공사비 비율

공 정		공사비 비율(%)		비 고
		개별난방	중앙/ 지역난방
장비 설치공사		6.5 ～ 9.0	7.5 ～ 10.5
옥외 배관공사		1.0 ～ 2.0	3.5 ～ 5.5
기계실 배관공사		2.0 ～ 3.0	4.0 ～ 6.0
단위 세대 설비 공사	난방 설비공사	18.0 ～ 21.0	7.5 ～ 10.5	개별난방방식 : 개별가스보일러 포함
	위생기구 설치공사	12.0 ～ 17.5	9.5 ～ 13.0
	급수․급탕 배관공사	10.0 ～ 14.0	6.0 ～ 8.0
	오․배수 설비공사	5.0 ～ 7.0	3.5 ～ 4.5
	가스 배관공사	1.5 ～ 2.5	1.2 ～ 1.8
입상 배관 공사	난방 설비공사	-	12.5 ～ 17.5
	급수․급탕 설비공사	8.5 ～ 11.5	15 ～ 20.5
	오․배수 설비공사	12.5 ～ 17.5	8.5 ～ 11.5
소화 설비공사		4.0 ～ 6.0	3.5 ～ 4.5
가스 배관공사		1.5 ～ 2.5	1.2 ～ 1.8
합 계		100
* 이 비율은 기존 공사비 자료를 기준으로 산정한 것으로 15층 이하의 공동주택에 해당되며, 지하주차장 및 부대상가 등은 고려하지 않음

2) 공종별 보수․교체 비율의 산정

안전진단 평가결과에 따른 공종별 보수․교체비율은 다음의 <표 6.7>과 같으며, 비용을 산정할 경우에는 제시된 보수․교체 비율의 ±10% 이내에서 산정한다. 다만, 해당 단지의 상황에 따라 근거자료를 첨부하여 별도로 비용을 제시할 수 있다.

공종별 등급기준을 별도로 정의하지 않은 경우에는 기계설비노후도 평가등급 결과를 적용하며, 특별한 경우에는 평가결과에 따라 근거를 제시하여 별도로 고려할 수 있다.

<표 6.7> 기계설비 평가등급별 보수․교체 비율

공 종		평가등급별 보수․교체비율(%)					비 고
		A	B	C	D	E
장비설치 공사		0	10	40	80	100	실제 주요장비 상태 확인 지하저수조/ 고가수조 상태 평가등급 기준
옥외 배관공사		0	20	60	90	100	옥외 배관상태(난방, 급수․급탕, 오․배수) 평가등급 종합고려
기계실 배관공사		0	20	60	80	100	기계실 배관상태(난방, 급수․급탕) 평가등급 종합고려
단위 세대 설비 공사	난방설비 공사	0	10	40	70	100	세대내 난방배관 평가등급 기준 - 개별난방 : 보일러상태 - 지역난방 : B～D등급 10% 추가
	위생기구 설치공사	0	10	40	80	100	종합등급 기준
	급수․급탕 배관공사	0	20	60	90	100	세대내 급수․급탕 배관 평가등급 기준
	오․배수 설비공사	0	20	50	80	100	세대내 오․배수배관 평가등급 기준
	가스 배관공사	0	20	40	70	100	세대내 도시가스 설비상태 평가등급 기준
입상 배관 공사	난방 설비공사	0	20	60	80	100	동배관 상태 평가등급 기준
	급수․급탕 설비공사	0	20	60	90	100	동배관 상태 평가등급 기준
	오․배수 설비공사	0	20	50	80	100	동배관 상태 평가등급 기준
소화 설비공사		0	20	40	80	100	소화설비 평가등급 기준
가스 배관공사		0	20	40	70	100	옥외 가스설비 평가등급 기준

3) 성능회복 공사비 산정기준

기계설비 부문의 각 공종별 성능회복비용 산정은 공종별 신축공사비 비율과 평가등급별 보수․교체 비율을 고려하여 다음 식과 같이 산정한다. 다만, 해당 단지의 상황에 따라 근거자료를 첨부하여 별도로 비용을 제시할 수 있다.

○ 기계설비 공종별 성능회복 공사비

= 기계설비 총 공사비 × ∑(공종별 공사비 비율[eqn: C_i] × 공종별 보수․교체비율[eqn: R_i] )

라) 전기설비 성능회복비용 산정

1) 비용산정을 위한 공종 분류 및 공종별 공사비 비율

전기설비 성능회복비용 산정을 위한 공종 분류 및 각 공종별 공사비 비율(신축공사 기준)은 <표 6.8>과 같다. 다만, 다음의 공종 분류는 재건축 평가항목 및 비용분석을 고려한 일반적인 기준으로 해당 단지의 상황이 특수한 경우에는 근거자료를 제시하여 별도로 산정할 수 있다.

<표 6.8> 전기설비 공종분류 및 공종별 공사비 비율

공 종		공사비 비율(%)	비 고
수변전 설비공사		8.0～10.0
옥외 전력간선공사		3.0～4.5
옥외 정보통신 설비공사		3.5～5.0
동(棟) 전력간선 및 공용 전등전열공사		4.5～6.0
전기소방 설비공사		6.5～8.5
동(棟) 정보통신 설비공사		3.0～4.5
옥외 보완등 설비공사		2.0～3.0
단위세대 전기공사	전등전열공사	45.0～55.0
	정보통신 설비공사	12.0～15.5
합 계		100
* 상기 기준은 기존 공사비 자료를 기준으로 정한 것으로 15층 이하의 공동주택에 해당되며, 지하주차장 및 부대상가 등은 고려하지 않음

2) 공종별 보수․교체 비율의 산정

안전진단 평가결과에 따른 공종별 보수․교체비율은 다음의 <표 6.9>와 같으며, 비용을 산정할 경우에는 제시된 보수․교체 비율의 ±10% 이내에서 산정한다. 다만, 해당 단지의 상황에 따라 근거자료를 첨부하여 별도로 비용을 제시할 수 있다.

공종별 등급기준을 별도로 정의하지 않은 경우에는 전기설비노후도 평가등급 결과를 적용하며, 특별한 경우에는 평가결과에 따라 근거를 제시하여 별도로 고려할 수 있다.

<표 6.9> 전기설비 공종분류 평가등급별 보수․교체 비율

공 종		평가등급별 보수․교체비율(%)					비 고
		A	B	C	D	E
수변전설비 공사		0	10	40	70	100	수변전설비 평가등급
옥외 전력간선 공사		0	20	60	80	100	전력간선설비 평가등급(단지)
옥외 통신설비 공사		0	20	60	80	100	통신케이블 평가등급(단지)
동(棟) 전기 공사		0	20	60	80	100	전력간선설비 평가등급
전기소화설비 공사		0	20	50	70	100	전기소방설비 평가등급
동(棟)소화설비 공사		0	20	50	70	100	전기소방설비 평가등급
옥외 보완등설비 공사		0	20	50	70	100	옥외전기설비 평가등급
단위세대 전기공사	전등전열 공사	0	20	50	70	100	세대전력설비 평가등급
	통신설비 공사	0	10	40	70	100	정보설비 평가등급

3) 성능회복 공사비 산정기준

전기설비 부문의 각 공종별 성능회복비용 산정은 공종별 신축공사비 비율과 평가등급별 보수․교체 비율을 고려하여 다음 식과 같이 산정한다. 다만, 해당 단지의 상황에 따라 근거자료를 첨부하여 별도로 비용을 제시할 수 있다.

○ 전기설비 공종별 성능회복 공사비

= 전기설비 총 공사비 × ∑(공종별 공사비 비율[eqn: C_i] × 공종별 보수․교체 비율[eqn: R_i] )

(4) 유지관리비

건축물의 생애주기 동안에는 성능의 유지나 회복을 위하여 지속적으로 비용이 투입되며 이를 개략적으로 나타내면 <그림 6.2>와 같다. 주택의 경우도 이와 유사하며 운용관리단계의 비용이 상당히 큰 비중을 차지함을 알 수 있다.

<그림 6.2> 건물 Life Cycle Cost 상의 비용지출 개념

유지관리비는 일반관리비, 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 공동 전기 및 수도료, 세대별 전기 및 수도료, 장기수선비(특별수선충당금) 등 공동주택의 운영․관리 단계에 발생하는 제반비용을 포함한다.  각 비용항목은 <표 6.10>과 같다.

<표 6.10> 유지관리비 항목

비 용 구 분		세 부 비 용 항 목	비 고
일 반 관 리 비		인건비
		제사무비
		교통통신비
		제세공과금
		피복비
		교육훈련비
		제부대비용
		기 타
위 생 비		청소비
		오물수거비
		소독비
에 너 지 비	개 별	난방비
		급탕비
		전기료
		수도료
		가스료
	공 동	난방비
		급탕비
		전기료
		수도료
		가스료
보 수․교 체 비	장 기 수 선 비	특별수선충당금
	유 지 비	수선유지비
		승강기유지비

유지관리비는 다음과 같은 방법으로 산정한다.

1) 대상 건축물의 경과연수별 유지관리비 실적자료가 모두 있다면 그것을 적용하고, 그 이후에는 <표 6.11>의 경과연수별 유지관리비율을 적용하여 산정한다.

2) 실적자료가 충분치 못할 경우 또는 한 해 정도의 실적자료만 있는 경우에는 <표 6.11>의 경과연수별 유지관리비율을 적용하여 전체 경과연수에 대한 유지관리비를 산정한다.

<표 6.11>은 31개의 실제 아파트 단지를 대상으로 조사한 19년차까지의 유지관리비 실적데이터를 바탕으로 하여 40년 동안의 총 유지관리비에 대한 매년차의 유지관리비율을 산정한 것이다.

<표 6.11> 공동주택 경과연수별 유지관리비율

경과연수	유지관리비(원/[eqn: m^{2}]) [1996년 기준]	현가보정(원/[eqn: m^{2}]) [2003년 기준]	유지관리비율 (%)	누적비율 (%)
1	11,097	15,824	1.04	1.04
2	13,183	18,799	1.23	2.27
3	14,819	21,131	1.39	3.66
4	16,078	22,927	1.51	5.17
5	16,499	23,527	1.54	6.71
6	16,244	23,163	1.52	8.23
7	14,975	21,354	1.40	9.63
8	17,015	24,263	1.59	11.22
9	19,805	28,241	1.85	13.08
10	19,316	27,544	1.81	14.89
11	19,443	27,711	1.82	16.71
12	20,046	28,585	1.88	18.58
13	17,609	25,110	1.65	20.23
14	19,047	27,160	1.78	22.01
15	15,177	21,642	1.42	23.44
16	17,198	24,524	1.61	25.05
17	19,727	28,130	1.85	26.89
18	20,093	28,652	1.88	28.77
19	22,040	31,428	2.06	30.84
20	19,305	27,528	1.81	32.64
21	19,671	28,050	1.84	34.48
22	20,152	28,736	1.89	36.37
23	20,768	29,615	1.94	38.31
24	21,533	30,705	2.02	40.33
25	22,466	32,036	2.10	42.43
26	23,584	33,630	2.21	44.64
27	24,903	35,511	2.33	46.97
28	26,441	37,704	2.48	49.45
29	28,214	40,232	2.64	52.09
30	30,240	43,121	2.83	54.92
31	32,536	46,395	3.05	57.97
32	35,118	50,077	3.29	61.26
33	38,004	54,193	3.56	64.82
34	41,210	58,764	3.86	68.68
35	44,755	63,819	4.19	72.87
36	48,654	69,379	4.55	77.42
37	52,925	75,469	4.95	82.37
38	57,585	82,114	5.39	87.76
39	62,651	89,338	5.86	93.62
40	68,140	97,166	6.38	100.00

(가) 개․보수 후 유지관리비 산정

개․보수 후의 유지관리비 산정식은 다음과 같다.

[eqn: {ΣM}_{r m} {}=&{ SUM from { {n}=1} to { N}_{r m } ({ M}_{ r m} ․ { P}_{n })} ## {P }_{n }{} =&{ 1 } over { {(1 + i)}^{n} }]

[eqn: ΣM_{r m}~ :& 개보수~후~총~유지관리비~(현가기준) ##M_{r m}~ :& 개보수~ 후~ 경과연수별~ 유지관리비 ##N_{r m}~:& 개보수~ 후~ 주택의~ 내용연수 ##P_{n}~ :& 현가~환산계수,~~i~ :~ 실질이자율,~~n~:~분석기간(년)]

(5) 이주비

이주비는 개․보수기간(약 1년)에 임시로 거처할 주택에 이주하는데 소요되는 비용으로 학생들 통학거리(대중교통이용 30분 정도 소요) 이내의 동일규모 주택의 전세시세를 고려하여 산정한다.

<표 6.12>는 현재 추진중이거나 완료된 재건축 사업의 이주비용 책정 사례를 주요 시․도별로 정리한 것이다. 표에서 제시한 비용은 지역별 비교에는 유용하게 사용될 수 있으나 조사 가능한 빈도수의 부족, 각 사업별로 상이한 비용 산정구조 등으로 직접 적용하기에는 다소 부적절할 수 있으므로 참고자료로 활용한다.

<표 6.12> 개․보수 기간의 이주비용의 예

www.drapt.com
도 시 명		평 형	빈도수	총이주비 산술평균(천원) (범위)	단위면적당 가격(천원/㎡)	비 고
서 울	강남․서초	10평형대	4	100,000 (80,000 ～140,000)	1,893.9
		20평형대	6	153,160 (100,000 ～ 180,000)	1,933.9
		30평형대	11	157,810 (125,000 ～ 216,000)	1,414.8
		40평형이상	11	249,000 (180,000 ～ 385,000)	1,495.6
	강동․송파	10평형대	10	102,000 (60,000 ～ 140,000)	2,117.1
		20평형대	4	119,250 (100,000 ～ 140,000)	1,521.5
		30평형대	1	165,000	1,470.6
	강서․양천	10평형대	1	60,000	1,398.6	60%1)
		20평형대	5	79,000 (70,000 ～ 90,000)	981.1	52%
		30평형대	1	110,000	1,075.3	69.7%
		40평형이상	1	130,000	984.8	52.2%
	기 타	10평형대	20	59,250 (10,000 ～ 80,000)	1,205.0	59%
		20평형대	49	68,590 (10,000 ～ 130,000)	861.7	44.8%
		30평형대	39	67,200 (10,000 ～ 130,000)	653.3	42.5%
		40평형이상	34	73,150 (50,000 ～ 130,000)	513.4	29%
경 기		10평형대	36	60,194 (20,000 ～ 100,000)	1,316.1	60%
		20평형대	6	68,833 (35,000 ～ 90,000)	1,392.1	44.9%
인 천		10평형대	16	53,017 (35,000 ～ 74,000)	926.4
부산․대구		10평형대	7	54,386 (20,000 ～ 75,000)	825.2
		20평형이상	2	73,500 (66,000 ～ 117,000)	909.1
1) 서울 강남 서초지역 대비 비율임

6.2.3 재건축 비용의 산정

재건축 비용은 기존의 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는데 소요되는 제반비용으로 철거공사비와 건축공사비, 재건축 공사기간 중의 이주비 등을 포함하며, 여기에서는 그 비용들의 산정방법에 대하여 기술한다.

(1) 철거공사비

(2) 건축공사비

(3) 유지관리비

(4) 이주비

(1) 철거공사비

노후화된 건축물의 철거에 소요되는 비용산정은 개․보수를 위한 철거공사비 산정방법과 동일하다. 다만, 철거비는 E등급(개․보수 공사비 대비 3%)의 비율을 적용한다.

(2) 건축공사비

한국감정원에서 발표하는 건물신축단가표를 적용하여 건축공사비를 산정한다. 다만, 재건축 사업이 매우 어렵고 복잡하거나, 해당 지역여건이 열악할 경우 원가계산하여 적용할 수 있으며, 특수한 경우 이외에는 2등급 단가를 적용한다. <표 6.13> 참조

<표 6.13> 건물신축단가표

2002년/ 한국감정원
용도	구 조	등급	건축공사비 (원/㎡)			부가세 포함 건축공사비(원/㎡)
			한국감정원표준단가	기타 부대설비 공사비	계
아파트	철근콘크리트조 슬래브지붕(저층형)	2	579,000	145,000	724,000	796,400
		3	547,000	137,000	684,000	752,400
	철근콘크리트조 슬래브지붕(고층형)	2	582,000	146,000	728,000	800,800
		3	550,000	138,000	688,000	756,800
	철근콘크리트조 슬래브지붕(초고층형)	1	696,000	174,000	870,000	957,000
		2	593,000	148,000	741,000	815,100
		3	562,000	140,000	702,000	772,200
1) 표준단가는 순수 건축공사비에 제경비(간접노무비, 산재보험료, 안전관리비, 기타경비, 일반관리비, 이윤 등), 설계감리비 및 전기 기본 설비비(전등, 전열공사비) 등이 포함된 금액 2) 기타 부대설비는 화재탐지설비, 방송설비, TV 공청설비, 위생․급수․급탕․난방․승강기 설비 등을 포함하는 것으로 공사비는 표준단가의 25%를 적용 3) 등급별 상세는 한국감정원 건물신축단가표를 참조

대형주택건설업체에서 적용중인 재건축 사업의 대략적인 비용항목은 <표 6.14>와 같다.

<표 6.14> 재건축 사업비 항목 예시

사업비 항목	세 부 항 목	비 고
직접비용	공사비(공사원가), 철거공사비
간접비용	설계감리비, 분양제경비, 분양보증수수료, 미술장식품설치비, 감정평가비, 교통영향평가비, 보존등기비, 지질조사비, 학교시설분담금, 인ㆍ허가비, 입주관리비, 안전진단비, 이주비, 조합운영비, 신탁등기비, 사후관리비(예비비), 소송비용, 일반관리비, 이윤 등
세 금	부가가치세, 사업소득세 등

(3) 유지관리비

재건축 후의 유지관리비는 개․보수 후의 유지관리비 산정방법과 동일하며, 산정식은 다음과 같다.

[eqn: {ΣM}_{rc} {}=&{ {}SUM from { {n}=1} to { N}_{rc } ({ M}_{ rc} ․ { P}_{n })} ## {P }_{n }{} =&{ 1 } over { {(1 + i)}^{n} }]

[eqn: ΣM_{rc}~ :& 재건축~후~총~유지관리비~(현가기준) ##M_{rc}~ :& 재건축~ 후~ 경과연수별~ 유지관리비 ##N_{rc}~:& 재건축~ 후~ 주택의~ 내용연수 ##P_{n}~ :& 현가~환산계수,~~i~ :~ 실질이자율,~~n~:~분석기간(년)]

(4) 이주비

재건축 사업기간 중의 이주비는 개․보수 비용산정의 이주비 산정방법과 동일하며, 1년 이상이 되는 기간에 대해서는 금융비용을 계상할 수 있다.

* 재건축을 위한 이주비 = 개․보수의 이주비 ×[eqn: {(1+i)}^{n }]

[eqn: i] : 실질이자율,      [eqn: n] : 분석기간(년)

6.2.4 비용분석

개․보수를 위해 소요되는 총비용과 재건축에 소요되는 총비용을 LCC 개념에서 년가로 환산한 후 비교하여 평가한다.

(1) 평가식

(2) 평가기준

(1) 평가식

비용분석은 개․보수 하는 경우의 주택의 LCC의 년가와 재건축 하는 경우의 주택의 LCC의 년가를 비교하여 평가하며, 그 식은 다음과 같다.

[eqn: 평가값({bold alpha }) {}= {}{개․보수~하는~경우의{}주택{}LCC의{} 년가( {AE }_{r m } )} over {재건축~하는~경우의 {}주택{} LCC의 {}년가( { AE}_{rc } )}]

(가) 재건축 하는 경우의 주택 LCC의 년가([eqn: AE_{rc}])

재건축 하는 경우의 주택 LCC의 년가는 다음과 같이 산정한다.

[eqn: { AE}_{rc } {}=& { C}_{rc } ․{A}_{N}{} + {}[SUM from { {n}=1} to { N}_{rc } ({ M}_{ rc} ․ { P}_{n })]․{A}_{N} ##{A}_{N} {}=&{i{(1+i)}^{N}} over {{(1+i)}^{N}-1} ## {P }_{n }{} =&{ 1 } over { {(1 + i)}^{n} }]

[eqn: C_{rc}~ :& 재건축~ 비용 ##M_{rc}~ :& 재건축~ 후~ 경과연수별~ 유지관리비 ##A_{N}~ :& 현재비용의~ 년가~환산계수~~~~P_{n}~ :~ 현가환산계수 ##N_{rc}~ :& 재건축~ 후~ 주택의~ 내용연수~~~~~i~ :~ 실질이자율]

(나) 개․보수 하는 경우의 주택 LCC의 년가([eqn: AE_{r m}])

개․보수 하는 경우의 주택 LCC의 년가는 다음과 같은 식으로 산정한다.

[eqn: { AE}_{r m } {} = {} { C}_{r m } ․{A}_{N}{} + {}[{SUM from { {n}=1} to { { N}_{r m } } ({ M}_{r m} ․ { P}_{n }})]․{A}_{N}]

[eqn: C_{r m} ~ :& 개․보수~ 비용 ##M_{r m} ~ :& 개․보수~ 후~ 경과연수별~ 유지관리비 ##N_{r m} ~ :& 개․보수~ 후~ 주택의~ 내용연수]

(2) 평가기준

평가값(α)에 따라 대표점수를 종합판정 과정에서 적용한다.

<표 6.15> 비용분석 평가기준

평 가 값(α)	대 표 점 수	비 고
0.69 이하	100	‘종합판정’ 단계에서 대표점수 적용
0.70～0.79	90
0.80～0.89	70
0.90～0.99	40
1.00 이상	0

비용분석의 결과는 부록 B. [B22호 서식] 『비용분석표』를 활용하여 작성한다.

								제7장
							종합판정

7. 종합판정

7. 종합판정

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공동주택에 대한 구조안전성 평가, 건축 마감 및 설비노후도 평가, 주거환경 평가, 비용분석의 결과를 종합하여 유지보수, 조건부 재건축, 재건축으로 구분하여 판정한다.

구조안전성 평가와 건축 마감 및 설비노후도 평가, 주거환경 평가, 비용분석에 대한 가중치는 AHP 등의 기법을 활용하여 결정하였으며, 본 매뉴얼에서 제안하는 가중치는 <표 7.1>과 같다. 다만, 사업의 특성이나 지역적 여건을 고려하여 예비평가위원회에서 가중치를 조정․적용할 수 있다.

<표 7.1> AHP 기법 적용에 의한 가중치 산정 결과

구 분	가 중 치
구 조 안 전 성	0.45
건축 마감 및 설비노후도	0.30
주 거 환 경	0.10
비 용 분 석	0.15

구조안전성 평가, 건축 마감 및 설비노후도 평가, 주거환경 평가, 비용분석 점수에 <표 7.1>의 가중치를 곱하여 최종 성능점수를 구한다.

최종 성능점수에 따라 유지보수, 조건부 재건축, 재건축으로 구분하여 판정한다.

<표 7.2> 종합판정을 위한 기준표

최종 성능점수	판 정	등 급
56 이상	유지보수	A ～ C
31 ～ 55	조건부 재건축	D
30 이하	재건축	E

안전진단의 종합판정결과는 부록 B. [B23호 서식] 『안전진단 종합평가표』를 활용하여 작성한다.

							부 록
	부록 A. 『예비평가표』 부록 B. 『안전진단 평가표』

부록 A. 『예비평가표』

부록 A. 『예비평가표』

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[A1호 서식]
A1. 예비평가 - 공동주택 개요 작성일자 년 월 일 작성자
1.1 건 물 명 : 1.2 소 재 지 : 1.3 준공일자 : 년 월 일 (경과년수 년 개월 ) 년 월 일 (경과년수 년 개월 ) (동(棟)별 준공연도가 다른 경우는 최초/ 최후 동만 기록) 1.4 규 모 : 개동 세대 / 총연면적 : [eqn: m^{2}] 기본평형 : 평형 기본층수 : 지하 층, 지상 층 (기본평형 및 기본동수는 대표적인 것 기록) 1.5 준공도서 보관유무 1) 준 공 도 면 : □ 유 □ 무 □ 기타 ( ) 2) 구 조 계 산 서 : □ 유 □ 무 □ 기타 ( ) 3) 지 질 조 사 서 : □ 유 □ 무 □ 기타 ( ) 4) 건물 관리대장 : □ 유 □ 무 □ 기타 ( ) 5) 기 타 : 1.6 건물이력 주요사항 (용도변경, 증․개축, 보수․보강, 구조변경 등)
	일 자		주 요 사 항			기 타

[A2호 서식]

A2. 예비평가 - 설계기준 및 기본현황 검토

2.1 구조설계

1) 구조형식 : □ RC 벽식구조   □ RC 가구식 구조   □ 기타 (                )

2) 기초형식 : □ Pile 기초  □ Mat 기초  □ 독립기초  □ 줄기초  □ 기타 (    )

3) 설 계 법 : □ 허용응력 설계법 □ 극한강도 설계법 □ 불명

4) 내진설계 : □ 적용 □ 미적용 □ 불명

5) 사용재료의 강도

① 콘크리트 : [eqn: f_{ck}] =          [eqn: kgf/cm^{2}],   □ 불명

② 철    근 : [eqn: f_{y}]  =          [eqn: kgf/cm^{2}],   □ 불명

③ 철    골 : [eqn: F_{y}] =          [eqn: kgf/cm^{2}],   □ 불명

6) 지 내 력 :            [eqn: tf/m^{2}],   □ 불명

7) Pile : □ 유 ( □ RC Pile  □ PHC Pile  □ 강관 Pile )   □ 무   □ 불명

① 규  격 :                  ② 허용지지력 : [eqn: f_{p}] =              [eqn: tf/m^{2}]

8) 설계 지하수위 : GL  -              [eqn: m],   □ 불명

2.2 설비설계

1) 기계설비방식 :   난방방식                     급수방식

2) 배관재질

① 난    방 :                       ② 급수ㆍ급탕 :

③ 오․배수 :                       ④ 소     화  :

⑤ 가    스 :                       ⑥ 수     조  :

3) 전기설비방식 :  수전방식                    수전용량                kVA

4) 소화설비 설치현황 및 현행법규 만족여부

① 기계 :

② 전기  :

2.3 도시계획 관련

1) 현 지역지구  :

2) 건폐율       : 현재                 %    현행기준                 %

3) 용적률       : 현재                 %    현행기준                 %

4) 주차대수     : 현재                 대    현행기준                 대

5) 주변도로현황 :

[A3.1호 서식]
A3.1 예비평가 - 현장조사 : 구조안전성 분야
	평가등급 평가항목	A	B	C	D	E	참 고 사 항
	지반상태
	변형상태
	균열상태
	하중상태
	구조체 노후화상태
	구조안전성 등급						<표 A3.1-1>, <표 A3.1-2> 참조
	※ 등급 판정 사유 (A, B 및 E등급 판정시 반드시 명기) 년 월 일 평가위원 (서명) (서명) (서명)

<표 A3.1-1> 건축물의 상태 및 안전성 평가등급

상태등급	노 후 화 상 태	안 전 성	비 고
A	문제점이 없는 최상의 상태	최상의 상태	일상적인 유지관리
B	경미한 문제점이 있으나 양호한 상태	균열이나 변형이 있으나 허용범위 이내인 상태	지속적인 주의 관찰이 필요함
C	문제점이 있으나 간단한 보수․보강으로 원상회복이 가능한 보통의 상태	균열이나 변형이 있으나 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 초과한 상태	지속적인 감시와 보수․보강이 필요함
D	주요 부재에 발생한 노후화 정도가 고도의 기술적 판단이 요구되는 상태로 사용제한 여부의 판단이 필요함	균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있으나, 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 미달하고 있어, 고도의 기술적 판단이 요구되는 상태로 사용제한 여부의 판단이 필요함	사용제한 여부의 판단과 정밀안전진단이 필요함
E	주요 부재의 노후화 정도가 심각하여 원상회복이 불가능하거나 안전성에 위험이 있어 즉각 사용금지하고 긴급한 보강이 필요한 상태	균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있고, 구조물의 내하력이 허용범위에 미달하여 붕괴가 심각히 우려되며, 안전성에 위험이 있어 즉각 사용금지하고 긴급한 보강이 필요한 상태	사용금지 및 긴급보강조치가 필요함
* 본문 <표 2.7> 건축물의 상태 및 안전성 평가등급과 동일

<표 A3.1-2> 구조안전성 분야 중점 평가사항

평 가 항 목	중 점 평 가 사 항
지반상태	지반침하 이상징후 및 침하여부 부동침하, 전체침하
변형상태	육안조사에 의한 건물기울기로 인한 불안정한 상태 또는 재해위험 가능성여부 바닥판 처짐 또는 변형으로 인한 사용성
균열상태	중요 부재에 구조적 균열발생 여부 균열상태(형상, 폭, 진행성, 누수)
하중상태	고정하중, 적재하중, 과하중 여부 사용중 구조변경 유무
구조체 노후화상태	철근노출 및 부식상태 박리/ 박락 상태 백화
* 본문 <표 2.4> 구조안전성 분야 중점 평가사항과 동일

[A3.2호 서식]
A3.2 예비평가 - 현장조사 : 건축 마감 및 설비노후도 분야
	평가등급 평가항목		A	B	C	D	E		참 고 사 항
	건축마감 상태	지붕 마감상태
		외벽 마감상태
		계단실 마감상태
		공용창호 상태
	건축 마감 등급
	기계설비 상태	기계설비 시스템의 적정성
		기계설비 장비 및 배관의 노후도
	전기설비 상태	전기설비 시스템의 적정성
		전기설비 장비 및 배선의 노후도
	소화설비 상태	소화설비 시스템의 적정성
		소화설비 장비 및 배관․배선의 노후도
	설비노후도 등급
	건축 마감 및 설비노후도 등급								<표 A3.2-1>～<표 A3.2-3> 참조
	※ 등급 판정 사유 (특히 A, B 및 E등급 판정시 반드시 명기) 년 월 일 평가위원 (서명) (서명) (서명)

<표 A3.2-1> 건축물의 상태 평가등급

상태등급	노 후 화 상 태	비 고
A	문제점이 없는 최상의 상태	일상적인 유지관리
B	경미한 문제점이 있으나 양호한 상태	지속적인 주의 관찰이 필요함
C	문제점이 있으나 간단한 보수․보강으로 원상회복이 가능한 보통의 상태	지속적인 감시와 보수․보강이 필요함
D	주요 부재에 발생한 노후화 정도가 고도의 기술적 판단이 요구되는 상태로 사용제한 여부의 판단이 필요함	사용제한 여부의 판단과 정밀안전진단이 필요함
E	주요 부재의 노후화 정도가 심각하여 원상회복이 불가능하거나 안전성에 위험이 있어 즉각 사용금지하고 긴급한 보강이 필요한 상태	사용금지 및 긴급보강조치가 필요함
* 본문 <표 2.7> 건축물의 상태 및 안전성 평가등급 참조

<표 A3.2-2> 건축 마감 부문 중점 평가사항

평 가 항 목	중 점 평 가 사 항
지붕 마감상태	옥상 마감 및 방수 등 노후화 상태/ 보수의 용이성
외벽 마감상태	외벽 마감 및 누수 등 노후화 상태/ 보수의 용이성
계단실 마감상태	계단실 마감 등 노후화 상태/ 보수의 용이성
공용창호 상태	공용창호 상태 등 노후화 상태/ 보수의 용이성
* 본문 <표 2.5> 건축 마감 및 설비노후도 분야 중점 평가사항 참조

<표 A3.2-3> 설비노후도 부문 중점 평가사항

구 분	평 가 항 목	중 점 평 가 사 항
기계설비 상태	기계설비 시스템의 적정성	난방 방식의 적정성 급수․급탕 방식의 적정성 및 오염방지성능
	기계설비 장비 및 배관의 노후도	장비 및 배관의 노후도 및 교체의 용이성
전기설비 상태	전기설비 시스템의 적정성	수변전 방식 및 용량의 적정성 등 전기․통신 시스템의 효율성과 안전성
	전기설비 장비 및 배선의 노후도	장비 및 배선의 노후도 및 교체의 용이성
소화설비 상태	소화설비 시스템의 적정성	현행 소방법규의 만족여부
	소화설비 장비 및 배관/ 배선의 노후도	장비 및 배관․배선의 노후도 및 교체의 용이성
* 본문 <표 2.5> 건축 마감 및 설비노후도 분야 중점 평가사항 참조

[A3.3호 서식]
A3.3 예비평가 - 현장조사 : 주거환경 분야
	평가등급 평가항목	A	B	C	D	E	참 고 사 항
	주거환경						주변 토지의 이용상황 등에 비교한 주거환경 주차환경, 일조․소음 등의 주거환경
	재난대비						화재시 피해 및 소화용이성 홍수․침수피해 등 재난환경
	도시미관						도시미관의 저해 정도
	주거환경 등급						<표 A3.3-1>, <표 A3.3-2> 참조
	※ 등급 판정 사유 (특히 A, B 및 E등급 판정시 반드시 명기) 년 월 일 평가위원 (서명) (서명) (서명)

<표 A3.3-1> 건축물의 상태 평가등급

상태등급	노 후 화 상 태	비 고
A	문제점이 없는 최상의 상태	일상적인 유지관리
B	경미한 문제점이 있으나 양호한 상태	지속적인 주의 관찰이 필요함
C	문제점이 있으나 간단한 보수․보강으로 원상회복이 가능한 보통의 상태	지속적인 감시와 보수․보강이 필요함
D	주요 부재에 발생한 노후화 정도가 고도의 기술적 판단이 요구되는 상태로 사용제한 여부의 판단이 필요함	사용제한 여부의 판단과 정밀안전진단이 필요함
E	주요 부재의 노후화 정도가 심각하여 원상회복이 불가능하거나 안전성에 위험이 있어 즉각 사용금지하고 긴급한 보강이 필요한 상태	사용금지 및 긴급보강조치가 필요함
* 본문 <표 2.7> 건축물의 상태 및 안전성 평가등급 참조

<표 A3.3-2> 주거환경 분야 중점 평가사항

평가항목	중 점 평 가 사 항	비 고
주거환경	주변 토지의 이용상황 등에 비교한 주거환경 주차환경, 일조․소음 등의 주거환경	도시및주거환경정비법 제2조3항 나.(1) 항목
재난대비	화재시 피해 및 소화용이성(소방차 접근 등) 홍수․침수피해 등 재난 환경
도시미관	도시미관의 저해 정도	도시및주거환경정비법 제2조3항 다. 항목 중 일부 내용
* 본문 <표 2.6> 주거환경 분야 중점 평가사항과 동일

[A4호 서식]
A4. 예비평가 판정
4.1 평가항목별 등급판정결과
		평가항목			구조안전성		건축 마감 및 설비노후도				주거환경
		등급판정
4.2 판정 결과 □ 유지보수 □ 안전진단 실시 □ 재건축 실시
4.3 평가 의견 (특히 A, B 및 E등급 판정시 세부사유 명기) 년 월 일 평가자대표 (서명) 평가위원 (서명) (서명) (서명) (서명) (서명) (서명) (서명)
4.4 표본선정 (판정결과 안전진단이 필요한 경우, 안전진단 표본 선정시 포함되어야 할 동 및 세대) * 표본 선정기준 <표 A4-1>, <표 A4-2> 참조
	구 분		현 황			표 본 선 정
	동		총 동
	세대		총 세대

<표 A4-1> 최소 조사 동 수 선정기준

규모(동수)	산 식	최소 조사동수	비고
3동 이하	전체 동수의 60%	1～2동
4 ～ 13	2 + (전체 동수 - 3) × 20%	3～4동
14 ～ 26	4 + (전체 동수 - 13) × 15%	5～6동
27 ～ 46	6 + (전체 동수 - 26) × 10%	7～8동
47동 이상	8 + (전체 동수 - 46) × 5%	9동
* 동 수 선정시 소수점 이하는 올림으로 계산함

<표 A4-2> 최소 조사 세대수 선정기준

규 모(세대)	산 식	최소 조사세대수	비 고
100이하	100 × 10%	5～10세대	최소 5세대
101이상～300이하	10 + (전체 세대수-100) × 5%	11～20세대
301이상～500이하	20 + (전체 세대수-300) × 4%	21～28세대
501이상～1,000이하	28 + (전체 세대수-500) × 3%	29～43세대
1,001이상～3,850이하	43 + (전체 세대수-1000) × 2%	44～100세대
3,851 이상	-	100세대
* 세대수 선정시 소수점 이하는 올림으로 계산함

부록 B. 『안전진단 평가표』

부록 B. 『안전진단 평가표』

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[B1호 서식]
『동(棟)별 기울기 및 침하 평가표』
동(棟) No :						조사일 : 년 월 일
평가항목	조 사 부 위		평가 등급	성능 점수	항 목 별			기울기 및 침하		비 고
	No	위 치			점수		등급	점수	등급
건물기울기	1				*			**
	2
	3
	․
	n
기초침하	1
	2
	3
	․
	n
* 항목별 성능점수의 산술평균 ** 항목별 점수 중에서 낮은 점수
▷ 특기사항
(※ 기초침하를 육안조사 결과로 평가한 경우에는 상세한 상태를 기록한다.)

[B2호 서식]
『층(層)별 내하력 평가표』
동(棟) No :					층(層) No :					조사일 : 년 월 일
부재명	조 사 위 치		평가 항목			평가 등급	성능 점수	단위부재				부 재 별		비 고
	No	조사부재
								점수			등급	점수	등급
슬래브	1		내력비									*
			처 짐
	2		내력비
			처 짐
	․		내력비
			처 짐
	n		내력비
			처 짐
벽 체	1		내력비
	2		내력비
	․		내력비
	n		내력비
1) 수직부재일 경우 처짐항목 제외됨. 2) 가구식 구조일 경우 부재명은 슬래브, 보, 기둥으로 세분화 * 단위 부재점수의 산술평균
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B3호 서식]
『동(棟)별 내하력 평가표』
동(棟) No :										조사일 : 년 월 일
조 사 위 치				부재명	부 재 별			부재별 가중치	층 별			층 별 가중치	내 하 력		비 고
층구분		No	조사층		점수		등급		점수		등급		점수	등급
지하층		1		슬래브				0.35	*				**
				벽 체				0.65
지상층	기준층	1		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
		2		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
		․		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
		n		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
	최상층	1		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
1) 가구식 구조일 경우 부재명은 슬래브, 보, 기둥으로 구분하고 부재별 가중치는 <표 3.13>참조 2) 지상층수가 5개층을 초과하는 경우 기준층은 2개층 이상 조사/ 평가 3) 층별 가중치는 <표 3.14> 참조 * ∑(부재별 점수 × 부재별 가중치) **∑(층별 점수 × 층별 가중치)
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다)

[B4호 서식]
『층(層)별 내구성 평가표』
동(棟) No :					층(層) No :						조사일 : 년 월 일
부재명	조사위치		평가항목			평가 등급	성능 점수	항목별 가중치		단위부재			부재별		비고
										점수		등급	점수	등급
	No	조사부재
슬래브	1		콘크리트중성화					0.2		*			**
			염분함유량					0.2
			철근부식					0.3
			균열					0.2
			표면노후화					0.1
	2		콘크리트중성화					0.2
			염분함유량					0.2
			철근부식					0.3
			균열					0.2
			표면노후화					0.1
	n		콘크리트중성화					0.2
			염분함유량					0.2
			철근부식					0.3
			균열					0.2
			표면노후화					0.1
벽 체	1		콘크리트중성화					0.2
			염분함유량					0.2
			철근부식					0.3
			균열					0.2
			표면노후화					0.1
	2		콘크리트중성화					0.2
			염분함유량					0.2
			철근부식					0.3
			균열					0.2
			표면노후화					0.1
	n		콘크리트중성화					0.2
			염분함유량					0.2
			철근부식					0.3
			균열					0.2
			표면노후화					0.1
1) 벽체, 기둥, 보는 내부와 외부 부재의 비율을 동일하게 조사 * ∑(성능점수 × 항목별 가중치) ** 항목별 단위 부재점수의 산술평균
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B5호 서식]
『동(棟)별 내구성 평가표』
동(棟) No :										조사일 : 년 월 일
조 사 위 치				부재명	부 재 별			부재별 가중치	층 별			층 별 가중치	내 구 성		비 고
층구분		No	조사층		점수		등급		점수		등급		점수	등급
지하층		1		슬래브				0.35	*				**
				벽 체				0.65
지상층	기준층	1		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
		2		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
		․		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
		n		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
	최상층	1		슬래브				0.35
				벽 체				0.65
1) 가구식 구조일 경우 부재명은 슬래브, 보, 기둥으로 구분하고, 부재별 가중치는 <표 3.13>참조 2) 지상층수가 5개층을 초과하는 경우, 기준층은 2개층 이상 조사/ 평가 3) 층별 가중치는 <표 3.14> 참조 * ∑(부재별 점수 × 부재별 가중치) **∑(층별 점수 × 층별 가중치)
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다)

[B6호 서식]
『구조안전성 평가표』
단지(團地)명 :							조사일 : 년 월 일
구 분			평가등급 (동수)								비 고
			A	B	C	D		E	소계
부문별 평가		기울기 및 침하
		내하력
		내구성
동별 평가
구조안전성 평가			성능점수(환산) : / 평가등급 :
No	동	평 가 부 문	부문별 평가		동별 평가			구조안전성 평가		비 고
			점수	등급	점수	등급		성능점수	평가등급
1		기울기 및 침하			*			**
		내하력
		내구성
2		기울기 및 침하
		내하력
		내구성
3		기울기 및 침하
		내하력
		내구성
․		기울기 및 침하
		내하력
		내구성
n		기울기 및 침하
		내하력
		내구성
* 부문별 평가점수 중 최저점수 ** 동별 평가점수의 산술평균
▷ 특기사항 및 총평

[B7호 서식]
『동(棟)별 건축 마감 평가표』
동(棟) No :					조사일 : 년 월 일
평 가 항 목			평 가 등 급						등급 점수	비 고
			A	B		C	D	E
지붕마감상태	-
외벽 마감상태	전 면
	후 면
	좌측면
	우측면
	외벽 마감상태 평가
계단실 마감상태	계단/ 바닥
	난간
	벽 및 천정
	계단실 마감상태 평가
공용창호 상태	출입문(현관/ 옥상)
	계단실 창문
	공용창호 상태 평가
* 외벽 마감상태 평가 및 계단실 마감상태 평가는 각 항목의 세부평가 결과를 종합하여 평가자가 결정한다.
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B8호 서식]
『건축 마감 평가표』
단지(團地)명 :									조사일 : 년 월 일
중분류	평가항목	평 가 등 급						성능점수		가중치	성능점수 × 가중치	비고
		A	B	C		D	E
건축마감	지 붕									0.35		동
	외 벽									0.30
	계 단 실									0.20
	공용창호									0.15
합 계										1.00
건축 마감 평가		성능점수(환산) : / 평가등급 :
▷ 특기사항 및 총평

[B9호 서식]
『기계설비시스템 성능평가표』
단지(團地)명 :				조사일 : 년 월 일
평 가 항 목		가중치	등 급				성능점수	비 고
			양호 (10)		보통 (7)	불량 (0)
보일러 용량은 건물의 부하조건을 만족하는가?		2
보일러는 에너지 절감 및 청정연료 장비로 설치 되어 있으며, 고장에 대한 대책 등이 합리적인가?		1
난방방식은 사용공간의 온도조절에 적절한가?		1
난방용 배관재질의 선정은 적합한가?		2
난방설비는 노후시 보수․교체가 용이한가?		2
환기설비는 실내공간 오염원 제거가 용이한가?		2
환기설비는 주차장 오염원 제거가 용이하며, 효 율적 설비로 되어있나?		1						지하주차장 미설치시 제외
환기설비는 노후시 보수․교체가 용이한가?		2
급수는 단수에 대한 대책이 충분한가?		1
급수․급탕 수전개방시 녹물 및 이물질 등이 발 생하는가?		2
급수․급탕의 수압은 충분한가?		1
위생설비 배관은 내구성 및 오염방지에 적합한가?		2
위생설비는 노후시 보수․교체가 용이한가?		2
소화설비는 현행 법규에 적합한가?		2
소화설비는 노후시 보수․교체 및 현행법규 충족 을 위한 보수가 용이한가?		2
합 계		25
기계설비시스템 성능평가		성능점수(환산) :
▷ 특기사항

[B10호 서식]
『단지 기계설비노후도 평가표』
단지(團地)명 :						조사일 : 년 월 일
중 분 류	평 가 항 목		평 가 등 급						성능점수	비 고
			A	B	C		D	E
난방설비	보일러/열교환기/순환펌프 등 기기상태									개별난방제외
	기계실 및 단지배관상태									개별난방제외
급수․급탕설비	보일러/열교환기/순환펌프/ 급탕탱크 등 기기상태
	지하저수조/ 고가수조 상태									고가수조제외
	기계실 및 단지배관 상태
오․배수설비	단지배관 상태
기계소화설비	소화장비류 상태
	소화배관 상태
도시가스설비	옥외 도시가스설비 상태
* 각 평가항목에 대한 조사대상 표본수가 다수인 경우에는 평가결과를 종합하여(산술평균) 성능점 수를 산정한 후 평가등급을 결정한다. (예, 난방설비 기계실배관 3개소 및 단지배관 표본 동 수 당 1개소 각각을 평가한 후 산술평균하여 성능점수를 산정/ 등급결정)
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B11호 서식]
『동(棟)별 기계설비노후도 평가표』
동(棟) No :					조사일 : 년 월 일
중 분 류	평 가 항 목		평 가 등 급						성능 점수	비 고
			A	B		C	D	E
난방설비	동(棟) 배관(입상/횡) 상태									개별난방제외
급수․급탕설비	지하저수조/ 고가수조 상태
	동(棟) 배관(입상/횡) 상태
오․배수설비	동(棟) 배관(입상/횡) 상태
기계소화설비	소화장비류 상태
	소화배관 상태
도시가스설비	옥외 도시가스설비 상태
* 각 평가항목에 대한 조사대상 표본수가 다수인 경우에는 평가결과를 종합하여(산술평균) 성능점 수를 산정한 후 평가등급을 결정한다. (예, 급수․급탕설비는 동별 횡주관 및 입상 배관의 표본 각각을 평가한 후 산술평균하여 성능점수를 산정/ 등급결정)
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B12호 서식]
『세대별 기계설비노후도 평가표』
동(棟) No :			세대 No :				조사일 : 년 월 일
중 분 류	평 가 항 목			평 가 등 급							성능 점수	비 고
				A	B			C	D	E
난방설비	개별 보일러 상태											개별난방만 해당
	세대배관(난방코일) 상태
급수․급탕설비	세대배관 상태
오․배수설비	세대배관 상태
도시가스설비	세대내 도시가스설비 상태											배관상태/ 안전밸브
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B13호 서식]
『기계설비노후도 평가표』
단지(團地)명 :										조사일 : 년 월 일
중분류	평 가 항 목	평 가 등 급						성능 점수	가중치		성능점수 × 가중치	비 고
		A	B	C		D	E
시스템 성능 (25)	시스템 종합성능								25			단지
난방 설비 (23)	보일러/열교환기/순환펌프 등 기기상태								4			단지/ 세대
	기계실 및 단지배관상태								6			단지 (개별난방제외)
	동(棟)배관(입상/횡) 상태								6			동 (개별난방제외)
	세대배관(난방코일) 상태								7			세대
급수 ․ 급탕 설비 (23)	보일러/열교환기 /순환펌프/급탕탱크 등 기기 상태								4			단지
	지하저수조 / 고가수조 상태								3			단지/ 동
	기계실 및 단지배관상태								6			단지
	동 배관(입상/횡) 상태								6			동
	세대배관 상태								4			세대
오․배수 설비 (15)	단지배관 상태								6			단지
	동 배관(입상/횡) 상태								6			동
	세대배관 상태								3			세대
기계 소방 설비 (7)	소방 장비류 상태								3			단지/ 동
	소방배관 상태								4			단지/ 동
도시 가스 설비 (7)	옥외 도시가스 설비상태								3			단지/ 동
	세대내 도시가스 설비상태								4			세대
합 계									100
기계설비노후도 평가		성능점수(환산) : / 평가등급 :
▷ 특기사항 및 총평

[B14호 서식]
『전기설비시스템 성능평가표』
단지(團地)명 :				조사일 : 년 월 일
평 가 항 목		가중치	등 급				성능 점수	비 고
			양호 (10)		보통 (7)	불량 (0)
수전 및 간선설비는 안정적으로 전원을 공급할 수 있는가?		5
정전시 비상전원 공급은 안정적인가?		3
전화설비는 적정한가?		2
TV 공청설비는 효율적인가?		2
엘리베이터의 사양 및 유지보수는 적정 한가?		1						엘리베이터 설치단지만 해당
방송시설은 안내 및 비상방송에 적합한가?		1
옥외 보안등 설비는 유효한가?		1
피뢰침 설비는 유효한가?		2
전기설비 시스템은 개․보수 및 리모델링이 용이 하도록 시설되어 있는가?		3
합 계		20
전기설비시스템 성능평가		성능점수(환산) :
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B15호 서식]
『단지 전기설비노후도 평가표』
단지(團地)명 :						조사일 : 년 월 일
중 분 류	평 가 항 목		평 가 등 급						성능점수	비 고
			A	B	C		D	E
수변전설비	수변전기기 상태
	발전기 상태
	접지시설 상태
전력간선설비	배전선로 상태
정보통신설비	통신케이블 상태
	배선함 상태
옥외 전기설비	등주 및 조명기구 상태
	외등 접지시설 및 배선 상태
전기소방설비	전기소방용 기기 및 장비 상태
	소방용 배선 상태
* 각 평가항목에 대한 조사대상 표본수가 다수인 경우에는 평가결과를 종합하여(산술평균) 성능점수를 산정한 후 평가등급을 결정한다. (예, 통신케이블 상태는 통신간선 3개소 각각을 평가한후 산술평균하여 성능점수를 산정/ 등급결정)
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B16호 서식]
『동(棟)별 전기설비노후도 평가표』
동(棟) No :				조사일 : 년 월 일
중 분 류	평 가 항 목		평 가 등 급						성능 점수	비고
			A		B	C	D	E
전력간선설비	배전선로 상태
	계량기함 / 분전함 상태
정보통신설비	통신케이블 상태
	배선함 상태
전기소방설비	전기소방용 기기 및 장비 상태
	소방용 배선 상태
* 각 평가항목에 대한 조사대상 표본수가 다수인 경우에는 평가결과를 종합하여(산술평균) 성능점 수를 산정한 후 평가등급을 결정한다. (예, 배전선로 상태 동(棟)별 2개소인 경우 배선의 표본 각 각을 평가한 후 산술평균하여 성능점수를 산정/ 등급결정)
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B17호 서식]
『세대별 전기설비노후도 평가표』
동(棟) No :			세대 No :					조사일 : 년 월 일
중 분 류	평 가 항 목			평 가 등 급							성능점수	비 고
				A	B		C		D	E
세대전력설비	세대 분전반 상태
	배선 및 기구의 상태
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B18호 서식]
『전기설비노후도 평가표』
단지(團地)명 :								조사일 : 년 월 일
중분류	평 가 항 목	평 가 등 급							성능 점수	가중치	성능점수 × 가중치	비 고
		A		B	C	D	E
시스템 성능 (20)	시스템 종합성능									20		단지
수변전설비 (25)	수변전기기 상태									12		단지
	발전기 상태									8		단지
	접지시설의 상태									5		단지
전력 간선 설비 (15)	배전선로 상태									8		단지/동
	계량기함/ 배전반의 상태									7		동
세대 전력 설비 (12)	세대분전반 상태									6		세대
	배선 및 기구의 상태									6		세대
정보 설비 (10)	통신케이블의 상태									5		단지/ 동
	배선함의 상태									5		단지/ 동
기계 소화 설비 (8)	등주 및 조명기구의 상태									4		단지
	외등 접지시설 및 배선의 상태									4		단지
전기 소방 설비 (10)	전기소방용 기기 및 장비 상태									6		단지/동
	소화용 배선의 상태									4		단지/동
합 계										100
전기설비노후도 평가		성능점수(환산) : / 평가등급 :
▷ 특기사항 및 총평

[B19호 서식]
『건축 마감 및 설비노후도 평가표』
단지(團地)명 :								조사일 : 년 월 일
중 분 류	평 가 등 급						성능점수		가중치	성능점수 × 가중치	비 고
	A	B	C	D		E
건축 마감									0.25
기계설비노후도									0.45
전기설비노후도									0.30
합 계	-								1.00
건축 마감 및 설비노후도 평가	성능점수(환산) : / 평가등급 :
* 해당 부문별 성능점수를 산술평균하여 성능점수를 산정한다.
▷ 특기사항 및 총평

[B20호 서식]
『단지 주거환경 평가표』
단지(團地)명 :													조사일 : 년 월 일
평 가 항 목	평 가 등 급													성능점수	비 고
	A		B			C		D			E
도시미관
소방활동의 용이성
침수피해 가능성
세대당 주차대수
일조환경
『동(棟)별 주거환경 평가표』
동(棟) No :										조사일 : 년 월 일
평 가 항 목	평 가 등 급													성능점수	비 고
	A			B			C		D			E
소방활동의 용이성
일 조 환 경
▷ 특기사항
(※ 조사시 D, E 등급을 받은 항목에 대해 상세한 상태를 기록한다.)

[B21호 서식]
『주거환경 평가표』
단지(團地)명 :								조사일 : 년 월 일
평 가 항 목	평 가 등 급						성능점수		가중치	성능점수 × 가중치	비 고
	A	B	C		D	E
도시미관									0.25		단지
소방활동의 용이성							*		0.25		단지/ 동
침수피해 가능성									0.10		단지
세대당 주차대수									0.25		단지
일조환경							*		0.15		단지/ 동
합 계									1.00
주거환경 평가	성능점수(환산) : / 평가등급 :
* 해당 항목의 단지와 동의 성능점수를 산술평균하여 성능점수를 산정한다.
▷ 특기사항 및 총평

[B22호 서식]
『비용분석표』
단지(團地)명 :
구 분	세 부 항 목			산정결과	비 고
기본사항	적용 내용연수(년)	개․보수 후
		재건축 후
	적용 실질이자율 (%)
비 용 산 정 (원/㎡)	개․보수 비용	철거공사비
		구조체 보수․보강 비용
		건축 마감 및 설비 성능회복비용
		이주비
		합 계
	개․보수 후 유지관리비
	합 계
	재건축 비용	철거공사비
		건축공사비
		이주비
		합 계
	재건축 후 유지관리비
	합 계
비용 분석	개․보수 하는 경우의 LCC 년가(원/㎡)
	재건축 하는 경우의 LCC 년가(원/㎡)
	α 값
평 가 결 과				평가등급 : / 대표점수 :
▷ 특기사항 및 총평

[B23호 서식]
『안전진단 종합평가표』
단지(團地)명 :
구 분	성능점수			가중치		최종 성능점수 (성능점수×가중치)	평가등급
구조안전성 평가				0.45
건축 마감 및 설비노후도 평가				0.30
주거환경 평가				0.10
비용분석				0.15
종합평가 (합계)				1.00
최종 성능점수		판 정			등 급
56 이상		유지보수			A ～ C
31 ～ 55		조건부 재건축			D
30 이하		재건축			E
▷ 특기사항 및 총평